观点：住宅租金增速放缓，小幅降幅可期
By Elizabeth Choong
/ EdgeProp Singapore |
今年将有超过 17000 套公寓单位完工，这将缓解住宅租赁市场的压力。 （图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
尽管有阻力，住宅租金仍在增长
2021年，租赁交易量创下了88820笔的历史新高，然后在去年缓和到81375笔。到目前为止，今年已经有11895宗交易记录。
持续强劲的需求推动了租金的上涨。2021年，新加坡公寓的平均月租金为3.33新元/平方英尺，去年则飙升至4.03新元/平方英尺。目前，住宅平均租金为每月4.84新元/平方英尺，自2013年以来增长了27%。
三个区域的公寓也出现了类似的趋势，核心中央区（CCR）的公寓目前的租金最高，为每月3.32新元/平方英尺，自2013年以来增长最强，达到28%。
正如预期的那样，D'Leedon是CCR中最受租客欢迎的公寓。今年CCR另外两个出租交易量超过100的公寓是位于第一区的The Sail @ Marina Bay（每月每平方英尺7.34新元）和Marina One Residences（每月每平方英尺7.42新元）。
中部其他地区（RCR）和中部其他地区（OCR）的公寓平均月租金分别为2.76新元/平方英尺和2.30新元/平方英尺。自2013年以来，RCR地区的公寓租金增长了16%，而OCR地区的公寓租金增长了14%。
改善的空缺率
去年，新加坡公寓的空置率为5.6%，略低于2019年大流行前的5.7%的空置率。大流行期间的施工延误和大流行后外国工人的逐渐回归，可能是导致空置率降低的原因。
在三个区域中，OCR去年的空置率最低，为3.6%，远低于全岛5.6%的空置率。它也低于2019年该地区4.7%的空置率。去年，CCR的空置率第二低，为6.9%，RCR以7.9%的空置率居于其后。
外国工人的持续需求
住宅租赁市场的复原力的一个因素是外国工人的持续强劲需求。与预期相反，外国劳动力在大流行期间并没有成群结队地离开新加坡。
根据人力部（MOM）的数据，2019年底，外国劳动力（不包括移民家庭佣工）总数为116.6万，然后下降到2020年底的98.41万，2021年底的95.41万。
然而，外国工人正在返回新加坡。去年年底，新加坡有115.6万名外国工人；与2019年相比，仅相差9900名工人。
根据不同类型的工作准证的合格工资标准，持有S准证和就业准证（EP）的外国工人最有可能租用公寓单位。S类工作证和EP类工作证的合格月薪分别为3000新元和5000新元起。
来自人力部的数据显示，2020年和2021年，S通行证和EP持有人的数量有所下降，但去年几乎恢复到了大流感前的水平。去年有17.79万名S准证持有人，比2019年的20万名持有人下降了11.1%。去年EP持有者人数为187300人，与2019年的193700人相比，下降了3.3%。
疫情过后，随着旅行限制的逐步取消，外籍人士正在返回新加坡。他们的到来预计会增加对出租房屋的需求，从而推动住宅租金的上涨。
来自当地年轻专业人士的意想不到的需求
新加坡的高住房拥有率转化为当地人口对租赁房屋的有限需求。然而，在大流行期间，当地人的需求给住宅租赁市场带来了意外的推动。
当地年轻的专业人士往往在结婚前都住在家里。然而，在大流行期间，灵活的工作安排成为常态，所以他们需要一个更有利的环境来在家工作。这些单身专业人士不得不租房，因为他们太年轻，无法自行购买组屋，也没有足够的预算来购买公寓单位。这类租房者的需求一直存在，因为大流感之后，更多的公司采用了灵活的工作安排。
单身家庭的数量从2019年的20.8万户上升到去年的21.73万户，这促使居民家庭平均规模从2019年的3.2人缩减到去年的3.1人。
15个月的等待期促进了对临时出租房屋的需求
另一组本地人对租房需求的贡献是以前的私人住宅物业的业主。在去年9月推出的冷却措施中，对出售私人住宅物业并计划购买非补贴转售组屋的业主施加15个月的等待期。 (通过我们的新加坡组屋目录查找出租或出售的组屋)
许多这样的业主在该措施刚宣布时措手不及，因为实施是立即的。因此，他们不得不租一个临时的房子来等待15个月的时间。这项措施适用于所有私人物业业主，但那些年龄在55岁及以上，出售私人住宅物业以购买四房或更小的组屋转售单位的业主除外。
施工延期将一些当地人推向租赁市场
COVID-19大流感对全球供应链造成了干扰，导致建筑材料供应的延误。旅行限制也使外国工人无法进入新加坡，导致建筑业出现人力短缺。
因此，许多开发项目的预期完工日期被推后，导致许多当地人在等待新房完工时转向租赁市场以满足他们的临时住房需求。
2020年和2021年分别只有3433个和6388个公寓单位完工。去年的竣工数量提高到9526套公寓单位，但仍远低于2015年至2019年期间竣工的14572套公寓单位的五年平均水平。
根据市建局的数据，预计今年将有17,427个公寓单位完工，明年将有11,215个单位完工。沿着Jiak Kim街有455个单位的Riviere在1月收到了TOP，而在淡滨尼有2203个单位的Treasure At Tampines预计将在今年晚些时候完成。
因此，一些当地的业主将能够停止租房，搬进他们的新家。房东可以预期这部分本地租户的需求会减弱，这可能会导致住宅租金有一定的下行压力。
房东应该趁着阳光还在的时候大干一场
贸易和工业部（Ministry of Trade and Industry MTI）预测，新加坡今年的GDP将增长0.5%至2.5%，低于2022年和2021年的增长3.6%和8.9%。MTI刚刚宣布，2023年第一季度GDP增长的预先估计为0.1%，与去年第一季度2.1%的增长相比，增长幅度大大减弱。
MTI还预测，今年的核心通胀率将为3.5%至4.5%。去年的核心通胀率为4.1%，比2021年的0.9%有所提高。另一方面，失业率从2021年的3.5%改善到去年的2.9%。
新加坡还面临着来自全球经济疲软的阻力。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，由于利率上升，银行业脆弱，以及乌克兰-俄罗斯冲突导致的商品价格上涨，全球GDP增长预计将从去年的3.4%下降到今年的2.8%。
亚马逊、谷歌、Meta、Twitter和微软等科技公司的大规模裁员，以及最近硅谷银行和瑞士信贷的倒闭，都增加了就业的不确定性。因此，租户开始抵制大量的租金增长。随着未来几年越来越多的公寓获得临时占用许可证（TOP），房东也将面临更多的租客竞争。
窥视水晶球
我们预计，今年住宅租金的增长速度将明显放缓。在今年年底，甚至可能出现小幅下降。今年接受TOP的公寓数量的增加将给租金带来下行压力（参考图表6）。此外，当本地租户从临时租住的房屋搬到新建成的公寓单位时，他们的需求预计会下降。此外，当投资者将其新建成的公寓单位挂牌出租时，预计出租房屋的供应将增加。
住宅租金可能在今年年底下降，但预计下降幅度不大。许多房东无法大幅降低租金，因为他们要支付较高的抵押贷款、维修费用和房产税。
新加坡的房产税取决于房产的年价值（AV）。较高的税率逐步适用于年产值较高的房产。财产税的税率已向上调整，并在1月生效。明年1月，税率将再次提高。与自住物业相比，投资物业的税率也较高。
根据新加坡税务局（IRAS）的数据，拥有AV值为45000新元的房产的投资者在改革前需支付4800新元的房产税。然而，这些投资者今年将不得不支付5700新元，明年将支付6600新元。
然而，对于住宅租赁市场来说，这并不全是厄运和阴霾。外籍人士和当地人的持续需求仍然支撑着住宅租金。
根据经济学人智库（EIU）最近的年度排名，新加坡连续15年保持了其作为世界顶级商业环境的地位。这个城市国家在对外国投资、外贸和外汇管制的政策方面获得了满分。EIU预计，新加坡将在未来五年内保持其最高排名。
因此，预计公司仍然会在新加坡设立业务和投资，可以预计外籍人士会继续在这个城市国家寻求就业。人力部的数据显示，在新加坡的外国工人数量正逐渐增加到大流感前的水平（参考图表4）。
当地人对租房的需求仍有小部分。由于许多公司采取了灵活的工作安排，许多年轻的专业人士在大流感之后继续租房。尽管公寓开发项目的竣工速度加快，但大流感造成的积压还需要一段时间来清理，因此一些当地人在等待新房竣工时仍需租一个临时住所。
此外，新加坡的租约期限通常为两年，租金在整个租赁期内固定在同一数额。因此，租金的下调压力可能需要一段时间才能让现有租户的业主完全感受到其影响。
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