牛车水Trengganu街的一排保护性店屋以8500万元的价格挂牌出售，低于之前的1.1亿元

By EdgeProp Singapore

June 16, 2023 9:00 AM SGT

位于Trengganu街20号的七栋保护性店屋以8500万元的价格在市场上挂牌出售（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

新加坡（EDGEPROP）- 游客们已经回到新加坡牛车水，人们在Trengganu街、Temple街、宝塔街（Pagoda Street）、史密斯街（Smith Street）和Sago街的商店里转来转去。所有街道都通过Trengganu街相连，该街与邻近的宝塔街于1997年被市建局（URA）改建为步行街。

据Singapore Infopedia报道，曾几何时，Trengganu街上的小贩以供应由乌龟、蛇、蜥蜴或果蝠调制而成的补品汤而闻名。

如今，最具异国情调的饮品是最近开业的新咖啡馆的咖啡，如Temple街的Plus coffee Joint、宝塔街的Afterwords café，以及南桥（South Bridge）路的Rough Guys coffee和韩国风格的咖啡馆September coffee。

市建局于1997年将Trengganu街和宝塔街改建为步行街的鸟瞰图（照片：第一太平戴维斯（Savills）新加坡）

如今，牛车水的大多数街头小贩都在兜售纪念品、服装、艺术品和古董。然而，这些并不是唯一可供出售的东西。

去年四月，位于Trengganu街二十号的七间保护性店屋以意向书形式挂牌出售。根据营销机构CBRE一年前的数据，这个三层楼的店屋总建筑面积为31364平方英尺，地块为10444平方英尺。指示性价格为1.1亿元。根据总建筑面积计算，这相当于每平方英尺3507元。然而，该财产在EOI结束时被收回。

位于Trengganu街和Temple街拐角处的七家店屋再次挂牌出售，这次是通过私人协议出售的。独家营销机构第一太平戴维斯（Savills Singapore）表示，根据总建筑面积计算，价格“超过8500万元”，即每平方英尺2710元，比一年前的指导价低22.7%。

完全租出，总收益率3%

负责出售的第一太平戴维斯新加坡公司投资销售和资本市场执行董事Yap Hui Yee表示，位于Trengganu街20号的商店已经全部出租。

第一层有七个商铺单位，现有租户包括一家古董店、超市、外卖柜台、服装店和一个水果摊。第二层完全由中式点心餐厅Yum Cha占据，该餐厅自2000年以来一直是租户。

三楼是拥有40间客房的三星级酒店1888 Collection，自2019年1月开始运营。标准双人间每晚185元起。Yap普估计，这家精品酒店每月的租金为5万元。

1888 Collection酒店位于Trengganu 街20号的第三层（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

整个物业（包括二楼的餐厅和一楼的零售单位）的月租金估计为21.5万元。根据8500万元的指导价计算，总收益率约为3%。

根据Inlis的房地产产权搜索引擎，Trengganu街20号由Royal & Sons Organisation所有，该组织是由亿万富翁Asok Kumar Hiranandani和他的儿子Bobby控制的Royal Group of Companies的一个实体。根据向URA Realis显示的交易记录，Hiranandanis of Royal Group于2007年以1800万元的价格购买了该房产。

位于Trengganu街和Temple街拐角处的七栋保护性店屋距离牛车水地铁站仅150米（来源：EdgeProp Inspector）

这个物业从1872年起以198年的地契售出，这意味着它的剩余地契为47年。在市建局2019年总体规划中，这些商店被划为牛车水(Kreta Ayer)历史保护区的商业用途 (Kreta Ayer) Historic Conservation Area。

Yap说：“位于Trengganu街20号的房产沿着Trengganu街、史密斯街和Temple街有一个突出的100米临街面。”。它距离牛车水地铁站150米，该站是东北（Northeast）线和市中心（Downtown）线的换乘站。距离汤森东海岸（Thomson-East Coast）线的Maxwell地铁站步行不到五分钟。步行5到10分钟可到达另外两个地铁站：东西（East-West）线的丹戎巴葛（Tanjong Pagar）站和市中心（Downtown）线的Telok Ayer站。

Yap

增值潜力

第一太平戴维斯的Yap认为，该房产未来的优势在于其通过对其加强带来增值潜力。现有的批准用途是第一层的商店、第二层的餐厅和第三层的酒店。新买家可以将10382平方英尺的二层改造成40间酒店客房。加上第三层的40间客房，新酒店运营商将拥有80间客房，是现有库存的两倍。Yap补充说，第一层可以改建为餐馆和娱乐场所，但需要“经当局批准”。

业主只需申请改变用途，费用仅为535元。Yap表示，新的酒店运营商将需要申请新的酒店牌照。

她说：“我们正在寻找那些希望经营酒店或搭乘共享居住空间浪潮的投资者，这股浪潮的需求强劲。”，“许多有钱的私人—超高净值个人和家族理财办公室，都在寻求购买类似店屋，并可能将其用途转变为住宿。”

位于Trengganu 街20号酒店二楼的Yum Cha Dim Sum餐厅可以改建为另外40间酒店客房（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

保护性店屋因其稀有性而极具吸引力，在新加坡公布的保护地区只有7000个。一个拥有80间客房的商店式酒店8500万元的绝对价格低于同等规模的典型酒店建筑，Yap估计该建筑的价格将在2亿至3亿元之间。她补充道：“但目前市场上的酒店资产供应非常有限，因此很难找到这个价格范围。”。

假设10444平方英尺的建筑面积为每平方英尺3000元，第一层的总价为3133万元。从8500万元的价格标签中扣除3133万元意味着上层将贡献剩余的5367万元。Yap估计，如果这两层楼被改造成一家有80个房间的酒店，每个房间的价格将达到67万元。

1888 Collection酒店的40间客房之一，位于Trengganu街20号的第三层（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

乘着酒店业的反弹

位于Trengganu街的酒店每个单位的价格很有竞争力。在Mosque街，RB Capital的家族理财办公室于2021年10月以9000万元收购了Porcelain酒店。考虑到酒店共有138间客房，相当于每个房间约652174元。

去年3月，总部位于香港的租赁住宿公司Weave Living和新加坡上市的房地产开发商SLB Development以80:20的比例合资收购了位于北桥（North Bridge）路的88间客房的Clover Hotel。7480万元的价格相当于每格房间85万元。

与此同时，在Keong Saik路附近的Teck Lim路，与Kimen集团有关联的Hilltop Capital于2022年5月以5338万元的价格出售了拥有45间客房的Hotel Soloha。每个房间大约119万元。

2021年10月，在Mosque街，RB Capital的家族理财办公室以9000万元收购了前Porcelain酒店（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

2022年7月，Silkroad Property Partners以1.1亿元的价格收购了Mosque街的一排11栋店屋，作为14栋组合的一部分，其中包括宝塔街的一栋和丹戎巴葛的一栋。Mosque街店屋的上层已被改建为服务型公寓。

Yap说：“我们了解到，许多单位是由外籍人士以两到三年的租约租用的，因为他们喜欢牛车水地区和靠近CBD的地方。”。

Yap指出，随着全球旅行边境限制的解除，新加坡旅游业有望从2023年开始强劲反弹。

新的Weave Suites Midtown是前88间客房的Clover Hotel，总部位于香港的租赁住宿公司Weave Living和新加坡上市房地产开发商SLB Development以7480万元或每间房85万元的价格在80:20的合资企业中收购了该酒店（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

新加坡旅游局（STB）预计，今年来新加坡的国际游客将在1200万至1400万之间。预计到2024年将全面复苏。STB的预测基于2022年630万人次的游客人数好于预期，远高于其最初预测的400万至600万人次。去年旅游收入达到140亿元。

根据STB的数据，2023年5月每间可用客房的收入（RevPAR）为211元，比2019年（即前Covid时代）每间可用房间192元的收入高出10%。因此，Yap认为“对于热衷于酒店业复苏和增长的投资者来说，这是一个现成的机会”。

2023年成交量将进一步放缓

尽管拥有坚实的基本面和此类房产的稀缺性，人们对店屋行业的兴趣依然强劲，但Yap预计，与2022年相比，2023年第二季度和今年剩余时间的交易量将更低。“但这不会是一个显著的下降，”她指出。

PropNex Research的数据显示，由于高利率带来的谨慎情绪，2023年第一季度商业店屋的销售额已经放缓。根据提交的交易记录，1月至3月共售出28套店屋，低于2022年第四季度记录的35宗交易，与2022年第一季度记录的52宗交易相比，同比下降46%

牛车水Temple街上的壁画（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

2023年第一季度店屋交易的交易价值为2.78亿元，与上一季度相比下降11.7%，同比下降40.6%。

Yap观察到：“买卖价格差距越来越大，大多数业主都希望以合适的价格出售。”。“买家的来源将保持不变—包括本地和来自中国、印度、印度尼西亚和台湾的高净值家庭。店屋被视为财富保值和长期资本增值的资产。因此，他们被受吸引。”

尽管市场情绪较为谨慎，但牛车水最近仍有几笔令人瞠目的交易。今年1月，位于南桥（South Bridge）路233号的一栋永久地契店屋以1520万元的价格易手。该房产占地1486平方英尺，总建筑面积3013平方英尺。因此，交易价格相当于5045元/平方英尺。

由于基本面稳固和此类房产稀缺，人们对店屋行业的兴趣依然强劲，但第一太平戴维斯的Yap预计，与2022年相比，2023年第二季度和今年剩余时间的交易量将更低（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）

附近，宝塔街上一对总占地面积为2500平方英尺的店屋于2022年7月以5200元/平方英尺的价格易手。该交易尚有交易记录，但据说这笔交易是由第一太平戴维斯促成的。

Yap以一份保密协议为由，拒绝对这笔交易发表评论。然而，她说，这是牛车水创纪录的每平方英尺价格。

Yap表示，对于Trengganu街20号的未来业主来说，该房产的剩余地契还有47年，不像香港街、Carpenter街和史密斯街的一些店屋，那里的一些地契已经低于30年，需要补足。

高端投资组合

对于像Royal Group这样经验丰富的房地产投资者来说，现在是抛售和再投资资本的好时机。Yap说，业主们在多年来收到未经请求的报价后，认为现在是出售的合适时机。

Royal Group也一直在将其投资组合转向更高档的房产。去年12月，该集团以1.72亿元的价格整体收购了Ming Arcade永久地契商业楼。该建筑位于Cuscaden路21号，就在新加坡高级购物街乌节路附近，目前正在翻新中。（查看潜在整体出售的公寓计算器）

The Ming Arcade开始招标出售，并在收到五份以上的投标后关闭。第一太平戴维斯新加坡公司投资销售和资本市场董事总经理Jeremy Lake表示：“该地块竞争激烈。”。

Royal Group预计将把Ming Arcade重新开发成一座20层、170间客房的新酒店（图片：第一太平戴维斯新加坡）

根据现有55046平方英尺的总建筑面积，Ming Arcade的售价换算为每平方英尺3125元，创下2018年6月在香港上市的信德控股集团（Shun Tak Holdings）整体收购Park House（即将上市的Park Nova）之前创下的每平方英尺2910元的纪录。第一太平戴维斯也促成了该交易。（查看潜在整体出售的公寓计算器）

Royal Group预计将把Ming Arcade重新开发成一座20层、170间客房的酒店。该集团已经拥有一系列豪华酒店，包括新加坡圣淘沙索菲特度假酒店（Sofitel Singapore Sentosa Resort & Spa）和即将开业的第二家来福士酒店（Raffles Hotel），这是一家位于圣淘沙的全别墅酒店，将于明年初开业。

Ming Arcade附近还有其他新的酒店和住宅，如有142间客房的Artyzen Hotel by Shun Tak；以及Ian Schrager和万豪国际（Marriott International）打造的204间客房的Singapore Edition，这是一个综合项目的一部分，该项目包括与丰隆控股（Hong Leong Holdings）和城市发展（City Developments）公司合作开发的豪华住宅Boulevard 88。