[更新] 随着商铺销售下降和价格稳定，投资组合交易的下一步是什么？
By EdgeProp Singapore
/ EdgeProp Singapore |
根据提交的交易数据，2023年的前三个月有25宗店屋交易，总额为2.8489亿新元（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）。
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡人Ben Lim是一名房地产投资者，也是酒店业NuVe集团的创始人。这家位于新加坡的连锁酒店有六家以NuVe品牌经营的精品酒店，分别位于Purvis Street、Lavender Street和Farrer Park等传统地区。第七个物业是位于中巴鲁的服务式公寓，Louis Kenne Serviced Residences。
在过去的三年里，Lim 专注于Kampong Glam和小印度（Little India）保护区，在那里他收购了几家店屋进行翻新和重新定位。 去年 3 月，他以 880 万新元的价格在 Jalan Sultan 的 59、61 和 63 号购买了三栋相邻的受保护店屋。 Lim 正在将它们改造成拥有 19 间客房的 NuVe 酒店。 他说，该酒店计划于今年年底开业，目标客户是“来自东盟邻国的自由行独立旅行者”。 房价可能从每晚200新元起。
NuVe集团的Lim：我不急于出售 (Photo: Ben Lim)
虽然Lim更喜欢永久地契或999第七约的房产，但他对99年第七的房产也持开放态度 - “但地契至少还剩70年"，这位44岁的投资者说。一个典型的例子是他在59、61和63 Jalan Sultan的店屋，从2007年开始有99年的地契，剩余83年。
Lim指出，房产中介最近带着来自中国和香港的家族办公室和高净值投资者来看他的投资房产。
CBRE 资本市场执行董事 Clemence Lee 表示：“自年初中国重新开放旅行以来，这些买家已经回归。” 自今年年初以来，Lee 每周都带来自中国大陆和香港的买家看“两到三处房产”。
CBRE’s的Lee：我们看到一些买家在等待价格调整后再重新进入市场（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）。
谨慎行事
由于利率和借贷成本上升，投资者变得更加谨慎。CBRE’s的Lee说："我们看到一些买家在重新进入市场之前，在一旁等待价格调整。“
然而，家族办公室和高净值个人可以完全以现金支付，或拿比较少的贷款。他补充说，他们受融资成本提高的影响较小。
不过，人们的情绪还是变得谨慎起来。另一方面，房产所有者不愿意降低他们的销售价格。NuVe集团的Lim就是这样一个例子。他说，只有当他收到 "无法拒绝的报价 "时，他才会出售他在Jalan Sultan的保护性店屋。Lim同样准备在Jalan Sultan的新酒店经营三到四年。"我不急于出售，"他补充说。
资料来源：Huttons Research, URA Realis，截至2023年3月28日。
同样，Lim说他对更高的利率 "不过分担心"。他说："随着时间的推移，它们会稳定下来。”
CBRE’s的Lee的说法，供应紧张和买卖价格之间10%至15%的差距扩大，导致保护性店屋的交易量收缩。
根据截至3月28日提交的交易数据，2023年第1季度有25宗店屋交易，而2022年第1季度则有52宗。就交易额而言，2023年第1季度按年缩减39%，从一年前的4.675亿新元降至2.849亿新元。
与2022年第四季度价值3.085亿新元的34笔交易相比，2023年第一季度的交易额下降了7.6%。CBRE的Lee说，虽然交易量可能下降，但价格却保持稳定。
大额交易拉高了平均价格
Huttons Asia的高级总监Lee Sze Teck指出，2023年第1季度的两笔交易拉高了店屋的平均交易价格：1月份，沿实龙岗路的一排6间店面房以6,250万新元的价格成交；最近，位于Boat Quay的6层店面房以3,700万新元易手。(见 2023年第一季度九大店屋交易表）。
新加坡海事人员工会（Singapore Maritime Officers' Union）是今年1月以6,250万新元买下实龙岗路322至332号的六间店屋。PropNex公司促成了这笔交易。
基于6,460平方英尺的建筑面积，这栋六层楼的商铺价格为3,700万新元，折合每平方英尺5,740新元，被认为是迄今为止最高的每平方英尺价格之一（图片：第一太平戴维斯新加坡（Savills Singapore））。
与此同时，据称以 3,700 万新元易手的 52 Boat Quay 拥有 999 年地契的六层店屋的买家是房地产公司 Tai Tak Estates。 根据 6,460 平方英尺的建筑面积，价格相当于每平方英尺 5,740新元，被认为是迄今为止每平方英尺最高的价格之一。 第一太平戴维斯新加坡投资销售和资本市场执行董事 Yap Hui Yee 促成了这笔交易。
List Sotheby's International 副总裁 Simon Monteiro 表示，家族办公室和核心房地产基金对 CBD 和牛车水（Chinatown）保护店屋的需求推动这些地区 999 年和永久地契保护店屋的价格，达到每平方英尺 5,500 新元至 6,000 新元的范围 。
2019 年底，8M 房地产公司以 5400 万新元的价格从 Eu Realty（新加坡）购买了标志性的余仁生大厦（Eu Yan Sang Building），该大楼由CBRE的 Lee 促成（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
投资组合的积累
据Monteiro说，一些总部设在新加坡的投资者曾在第一区和第二区的中央商务区和牛车水收购店屋，现在他们正在关注城市边缘的小印度和甘榜格莱姆（Kampong Glam）保护区域。例如，去年10月，8M房地产公司在Monteiro的促成下，以4,000万新元的价格收购了位于Jalan Besar的五栋店屋。
2019年底，8M房地产公司以5,400万新元的价格从Eu Realty（新加坡）公司购买了位于南桥路265至271号的标志性的余仁生大厦，该交易由CBRE’s的Lee促成。
同时，RB资本（RB Capital）在2021年12月以9,000万新元买下了位于清真寺街（Mosque Street）48号的前138间客房的Porcelain酒店。卖方是JForte集团。
2021年12月，RB资本以9,000万新元收购了位于清真寺街48号的前138间客房的Porcelain酒店（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）。
"多年来，一些房地产基金、家族办公室和企业公司一直在积累他们的店屋组合，”CBRE的Lee说：”其他投资者不能轻易复制这种投资组合，因为它们需要时间来收购。"
去年12月，芽笼路311至321号的六间店屋以4,260万新元的价格易手。买家是Aspen Prop，一个与企业集团Crescendas Group的主席和首席执行官Lawrence Leow有关的实体。
芽笼路489、491和493号的一排店屋的标价是2,300万新元，根据建筑面积计算，每平方英尺3,113新元（图片：CBRE）。
在售中
CBRE推出了一排位于芽笼路489，491和493号的三栋相邻的两层保护性店屋。这些店屋的土地面积为3,830平方英尺，总楼面面积为7,388平方英尺，沿芽笼路和Lorong 27 Geylang有44米的临街面。这排店屋的标价为2,300万新元，根据建筑面积计算，每平方英尺3,113新元。购买芽笼路489至493号店屋的意向书（expression of interest (EOI))将于4月19日停止接受。
2月14日，EOI将位于South Buona Vista Road30号、32号和38号的三栋永久地契的两层非保护性店屋出售。这些店屋沿South Buona Vista Road有20米的正面。一楼被划为商业用途，而上层则为住宅用途。
South Buona Vista Road30号和32号的价格是1,300万新元，或2,056新元/平方英尺，基于总建筑面积6323平方英尺。South Buona Vista Road38号的转角店屋的要价为900万元，按总楼面面积4176平方英尺计算，每平方英尺2,155新元。这三栋商铺的意向书于3月22日停止接受。由于谈判正在进行中，CBRE’s的Lee拒绝对该交易发表评论。
Weave Suites - Midtown，于2023年3月8日在33 Jalan Sultan开业（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）。
突出的交易
在过去十年中，Lee估计他已经促成了价值15亿新元的店屋交易。他在2022年的一些引人注目的交易涉及店屋组合的销售。例如，在2022年3月，他促成了位于Jalan Sultan 17至33号的一排17间店面房以7,480万新元出售。
买方是香港住宿运营商Weave Living和新加坡上市房地产开发商SLB Development之间的80:20合资公司，而Hotel Clover是卖方。经过广泛的整修，新的65个单位的服务式公寓物业Weave Suites - Midtown于3月8日在33 Jalan Sultan开业。
Lee还促成了Lavender Place的销售，该街区位于Lavender街和Foch路的交界处，共有11间店屋。买方是Hafary Holdings，卖方是Broadway Coffeeshop，该交易于2022年7月完成，价格为7,128万新元。
Lavender Place位于Lavendar Street和Foch Road交界处，由11栋店屋组成，去年7月被Hafary Holdings以7,128万新元收购（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）。
2022年5月，Hilltop Capital - 其股东是Aw and Sons Capital和Aw Kim Cheng Realty，这些实体与Kimen Group有关联 - 出售了位于Teck Lim Road的有45个房间的Hotel Soloha，就在Kong Saik Road旁边。交易价格为5,340万新元，据说买家是一位高净值人士。Lee为该交易做了中介。
"这类买家对购买商业店屋很感兴趣，因为没有额外的买家印花税，这与住宅物业不同，”Lee说。(通过我们的商业房产目录寻找新加坡商业地产)
'长期投资视野'
他认为这些买家采取的是长期投资的眼光："他们相信，由于保护性店屋的供应有限，独特的建筑和遗产价值，保护性店屋的价值将随着时间的推移继续上升。"
Hilltop Capital在2017年以3,100万新元的价格购买了位于Teck Lim路（Kong Saik路附近）的前牛车水酒店。在翻新并重新定位为拥有45间客房的Soloha酒店后，于2022年5月以5,338万新元的价格出售给一位高净值投资者（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）。
在整个新加坡，有不到7,000间保护性的店屋，大部分建于19世纪初至19世纪中期。
同时，一些在三到四年前购买店屋的业主正在考虑出售它们。"List Sotheby的Monteiro说："他们觉得现在是剥离现有投资组合并重新投资于其他资产的合适时机。
虽然中国和香港的投资者通常更喜欢永久地契或999年地契的房产，但有些人对99年地契的房产持开放态度。"经过一段时间的考察，一些投资者可能会发现永久地契房产2%的毛收益率太低，而99年地契权房产3%至3.5%的毛收益率更有吸引力，"CBRE’s的Lee说。
Follow Us
Follow our channels to receive property news updates 24/7 round the clock.
EdgeProp Telegram
EdgeProp FacebookSubscribe to our newsletter
Top Articles
Search Articles