新加坡超奢华公寓市场的新常态
By 新加坡宜居房产EdgeProp
在4月份降温措施落地后，2023年第2季度外国人在新加坡的购房量有所滑落
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在 4 月底的房地产降温措施过后， 7 月初成立自己同名房地产中介公司的 Steve Tay 发现，想要在新加坡购房的外国人咨询量急剧下滑。
外国买家如今购买任何住宅物业都得缴纳 60% 的额外买家印花税 （ABSD），比之前的 30% 高出一倍。这位Steve Tay Real Estate （STRE） 执行董事表示：“许多人都在观望，并审慎评估他们的选择。”
Edmund Tie 首席执行官 Desmond Sim 表示：“当 2021 年 12 月外国人的 ABSD 调高至 30% 时，我们仍能说服外国买家新加坡是稳定的投资目的地，因为澳洲、加拿大、香港特区和英国也以类似的幅度上调其外国购房者的税率。”
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“但60%的ABSD却表明，政府不仅仅希望外国资本进入新加坡，而是要外国人在这里扎根，为新加坡经济做出更多贡献，而非纯粹注入资金。”他补充道。
美国公民是最大的外国买家
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与分析高级副总裁孙燕清在其 7 月 19 日的报告中解析：“在4月份实施降温措施后，2023 年第2季度外国人在新加坡的购房量有所滑落，这并不令人感到意外。随着住房供应增多，私人住宅的价格也出现了缓和与稳定的迹象。”
美国公民崛起为新加坡最大的外国买家，在2023年第2季度购入最多的公寓。根据橙易产业的数据，他们取代了在2023年第1季度及2017年至2022年连续六年占据榜首的中国公民。
美国公民以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民和永久居民（PR）被豁免60%的ABSD，因为这五个国家与新加坡签订了自由贸易协定（FTA），给予其公民与新加坡公民同样的税务待遇。
7月份，向外国人（非永久居民）出售的非有地私宅新房比例下滑至1.6%，这是自1998年5月亚洲金融危机以来的最低水平。PropNex 研究与内容主管Wong Siew Ying将这一创纪录的低数据归因于4月底的 “惩罚式上调 ABSD”。
豪宅市场的需求已“枯竭”
当外国人推动核心中央区（CCR）的住房需求时，面积至少2千平方英尺的四居室单位往往最受追捧。按每平方英尺计算，位于黄金地段的顶楼空中别墅和大型公寓的溢价率最高，需求主要由中国买家推动。
第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事 Alan Cheong 表示：“该细分市场的需求已经枯竭。”
逆势而上的是超豪华公寓兰心居（Les Maisons Nassim），由香港上市公司信德控股在核心中央区第10区黄金地段打造。Edmund Tie 在 8 月 16 日发布的《2023 上半年豪宅报告》中指出，2023上半年的五大最贵非有地豪宅交易中，它占据了四席，交易额从3千万新元到4千5百万新元不等。这相当于每平方英尺5050至5727新元。
随着今年6月售出余下的两套房，共拥有14个单位的兰心居现已全部售罄。根据市区重建局（URA）的数据，这最后两套房很可能由同一买家（由外国人转为永久居民）购入，因为它们是在同一栋的一二层，期权都在 6 月 27 日发出。根据所放置的禁售令，6179平方英尺的第二层单位以3275万新元（5300新元/平方英尺）的价格售出，而第一层单位则以3076新元（5050新元/平方英尺）的价格售出，总额达到6351万新元。
8月16日，新加坡警方宣布有10人因涉嫌伪造文书、洗钱和拒捕而遭到拘捕，这让本已低迷的豪宅市场又再次受到冲击。警方于8月15日突击搜查多个地点，包括沿主教门、友和园、那森路和第3道的优质洋房（GCB）；升涛湾珍珠岛上的一栋洋房；以及利安尼山、巴德申山和汤林生路的豪华公寓。
警方查封了总值超过10亿新元的房产、豪车、现金及其他资产。根据警方8月18日的最新消息，据称共有价值8.31亿新元的105处房产被查封，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中。另有19处商业与工业房产被下达了禁止处置令。
8月18日警方查封价值 8.31 亿元的105处房产，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中
警方还澄清，在这些优质洋房内被捕的福建籍外国人并非业主。警方称，被捕者年龄介于31 至44岁之间，国籍包括中国、土耳其、塞浦路斯、柬埔寨和尼瓦努阿图。据说另有12人正在协助调查，警方目前仍在通缉另外8人。警方说，这些人之间互有关联。
警方缴获的其他物品包括：总值超过1.1亿新元的银行账户存款；包括外币在内的2千3百多万新元现金；250多个奢侈名牌包和手表；270多件珠宝首饰；两根金条120多台电脑和手机等电子设备；以及11份载有虚拟资产信息的文件。
打击洗钱
在新加坡警察部队（SPF）公告后，新加坡金融管理局（MAS）随之也于8月16日表示，将对违反“反洗钱规定”的金融机构采取“坚决行动”，全力打击资助恐怖主义的行为。
Edmund Tie的Desmond Sim表示：“我们可以将之视为一种积极的信号，表明新加坡在反洗钱问题上的严正态度。这提高了我们在金融界的声誉，也展示出MAS和商业事务局是如何联手打击此类洗钱活动。”
他认为，房地产经纪必须对高价房地产交易保持警惕。“这明确向行业显示，我们需要了解本身的客户，并遵守严格的反洗钱程序。”
Huttons Asia首席执行官Mark Yip补充道：“所有房地产销售人员在打击洗钱和腐败威胁方面都扮演着重要角色。在交易进行之前，对客户进行背景调查是一项法律规范。调查内容包括姓名、出生日期和国籍。毕竟文件可以伪造，目前并没有万无一失的方法。”
如果某交易被标记为可疑交易，又或房地产经纪对其有所怀疑，则必须通知法规部门，接着提交一份可疑交易报告。有些可疑行为包括多付房款或使用大量现金。
自2021年12月推出后，长江实业控股开发的230个单位永久地契Perfect Ten已售出97%
“核心买家群体”
STRE的Steve Tay表示，以前是以外国买家为主，如今却是主要由新加坡籍买家、新加坡永久居民和美籍华裔推动需求。
“在需求蛋糕的边缘，那些更具冒险精神的买家已然消失。如今只剩下一批想要传统属性的核心买家：靠近地铁站，靠近好学校，优质项目和信誉良好的开发商。这些本地买家积极寻求的是一居室、两居室和三居室。”第一太平戴维斯的Alan Cheong说道。
这也解释了黄金地段第10区的武吉知马地区公寓受追捧的程度。这一带的名校包括莱佛士女子小学、美以美女校、南洋小学和华侨中学。因此，学校属区的物业广受新加坡人欢迎，尤其是有学龄儿童的家庭。
示例之一是由长春产业（Allgreen Properties）开发的御景苑（Royalgreen），位于安娜马来道而毗邻武吉知马路，已于2021年完工。这座285个单位的永久地契公寓于今年4月中旬全面入伙。除了学校，这座公寓距离市区线的第6道地铁站仅数步之遥。
御景苑主要有两居室和三居室，还有一些四居室。2023年前4个月被抢购的最后30套公寓皆为两居室，根据所放置的禁售令，售价从710平方英尺的184.6万新元（2599新元/平方英尺）到689平方英尺的202.6万新元。
邻近武吉知马路，商业大亨李嘉诚的旗舰房地产公司——香港上市的长江实业控股于2021年12月18日推出拥有230个单位的永久地契Perfect Ten公寓。时间点正好在2021年12月16日的房地产降温措施出台两天后，外国人的ABSD从20%上调至30%。
Perfect Ten的销售起步缓慢，但势头从2022下半年开始变得勇猛。根据所放置的禁售令，3月至8月期间售出的单位价格从797平方英尺两居室的258.9万新元（3250新元/平方英尺）到1227平方英尺三居室的429万新元（3500新元/平方米）不等。截至8月18日，Perfect Ten已售出97%。
Perfect Ten独家拥有两居室和三居室。公寓临近市区和汤申东海岸线的史蒂芬地铁转换站，而英华学校和新加坡华文女子学校也在方圆1公里范围内。
购买势头飙升
自年初以来购买势头就飙升的另一个开发项目是经禧（Cairnhill）16 号，位于黄金地段第9区经禧坡的39个单位永久地契精品物业。该项目由上市公司长成控股和海天国际的合资企业——TSky Development所开发。
经禧16号于2021年底进行预售，唯反响平平，于是开发商在2022年底关闭了售楼处，以对其展厅进行全面的翻新改造。当今年年初展厅重新开放后，销售额即时猛增。
虽然大多数单位都是两居室和三居室，但该项目有9套三居室加书房和4套四居室公寓。TSky Development的销售与营销主管Kelly Ang表示，至今经禧16号全部单位已售罄。
6月至7月期间，经禧16号售出的单位包括售价215.5万新元（2781新元/平方英尺）的775平方英尺两居室、售价330万新元（3128新元/平方米）的1055平方英尺三居室、售价357.5万新元的1292平方英尺三居室加书房，以及售价560.6万新元（3215新元/平方英寸）的1744平方英尺四居室。
经禧16号售出的37套公寓中，新加坡买家占23套（62%），中国买家占5套（13.5%）。美国、缅甸和印尼公民各占两套，法国和瑞士公民各占一套。经禧16号计划于今年年底完工。
重新推出后，售出的单位起价是549 平方英尺的一居室为141.7 万新元（每平方呎 2582 新元）；872 平方英尺的二居室为216.1 万新元（每平方呎 2479 新元）；1281 平方英尺的三居室为317.8 万新元（每平方呎 2481 新元）；1496 平方英尺的四居室为397.8 万新元（每平方呎 2658 新元）。
根据8月2日所放置的禁售令，艺雅轩（The Atelier）最后出售的单位是该22层楼公寓最顶层的一套549平方英尺一居室，售价149.8万新元（2729新元/平方英尺）。因此，根据已发出的期权，该公寓已100%售罄。
艺雅轩是由上市开发商万国置业（Bukit Sembawang Estates）于2021年3月推出，距今仅两年多。步行5到7分钟即可到达纽顿地铁转换站（南北线和市区线）和著名的纽顿熟食中心。方圆1公里范围内的学校包括英华学校（初中和小学）、英华学校（巴克路）、圣约瑟夫学校（初中）和圣玛格烈小学。
376个单位的豪华公寓艺雅轩于8月初已销售一空，4月的降温措施后，所有两居室都售罄
多样化的需求
第9区的一个项目悄然售罄全部单位，这就是由丰隆控股、国浩置地和Hong Realty联合开发的艺雅轩。这座位于里巴巴利弄的高档公寓共有376个单位，于 2020年1月推出。该项目包含从一居室到四居室的广泛多元选项，面积从527平方英尺到2411平方英尺不等。
在推出的首个月内，艺雅轩就售出17个单位，价格不等，包括527平方英尺一居室售188万新元（每平方呎 3564 新元），以及带家庭区的四居室售 842.6 万新元（每平方呎3495新元）。
艺雅轩最后的22个单位已于4月至8月间全部售罄。除了一套2067平方英尺的四居室在4月份以685.8万新元（每平方英尺3318新元）成交之外，其他售出的单位都是527和538平方英尺的一居室，价格从167.8万新元（每平方英尺3181新元）到171.8万新元（每平方英尺3118新元）不等。
丰隆控股销售与市场营销主管Betsy Chng表示：“最近4月份的降温措施出台之前，面积较大的单位就已经全部售罄。而在这些措施出台后，较小单位的大部分买家都是本地人，包括想要在黄金地段拥有永久地契房产并自住的年轻夫妇。还有一小部分是出于投资目的。”
艺雅轩的买家当中，新加坡人占48%，永久居民和外国人各占26%。她表示：“我们很幸运，艺雅轩能够相对较快地售罄，尤其是对于一个超奢华楼盘而言。”
她将销售业绩归功于该项目的永久业权、第9区的黄金地段和便利性，以及毗邻大世界地铁站、大世界商场和史蒂芬地铁转换站等配套设施，伊顿幼儿园、奥德赛国际幼儿园和河谷小学也在附近，而且开车一会就到中央商务区和乌节路。
量价驱动的小型单位
由刘景发有限公司开发的康邻豪庭（Klimt Cairnhill）已于1月初重新推出，这是位于第9区黄金地段经禧路的豪华公寓，拥有139个单位。许多2,056平方英尺的四居室单位都在 2023 年前3个月被中国买家抢购一空，其中包括 5,920 平方英尺的豪华顶层公寓，售价为 2,750万新元（每平方英尺 4,645 新元）。另一套顶楼空中别墅面积为4,898平方英尺，于 2021 年 11月以2,600万新元（每平方英尺5,309新元）的价格成交。
继4月底降温措施落地后，刘景发推出了瞄准新加坡买家的两居室和三居室单位。自那以后，出售的单位价格是829平方英尺两居室为265万新元（3197新元/平方英尺），两居室加书房为280万新元（3378新元/平方米），1,496平方英尺三居室则高达574万新元。该项目至今已售出约53% 的单位。
刘景发的执行董事Alvin Teo表示：“新加坡人主要购买价格低于300万新元的两居室和两居室加书房。较低楼层的两居室加书房都已全部售罄。”
他指出，康邻豪庭60%以上的买家是新加坡人，其余30%是美国籍的亚洲人。康邻豪庭至今尚未有永久居民买家。
根据所放置的禁售令，120个单位的艺雅轩再度推出，如今已全部售罄。据称超过80%的买家是本地人
住房市场“仍有弹性”
Edmund Tie的Desmond Sim表示：“一般来说，由于量价的原因，较小的单位会卖得更好。近期发布的新消息显示，积压的需求已经得到满足。如果你今天手握200万新元的买房预算，就会有众多选择。”
他预计新加坡房地产市场将保持弹性。“8月17日发布的瑞银（UBS）全球财富报告显示，2021年至2022年间新加坡和挪威的人均财富增长了2万多新元。与此同时，美国、荷兰、加拿大、澳洲、纽西兰和悉尼等其他主要国家/地区的成人人均财富损失超过4万新元”。
“然而，利率上升正在抑制房地产市场。虽然它现在处于高位，人们担心的是它还会持续高涨。”
STRE的Steve Tay表示，计划移居新加坡的外国人会决定先租房，同时申请新加坡永久居民或公民身份。他们可以借此避开惩罚性的 ABSD。“这将导致短期内购房需求下降，但中长期需求仍然保持不变。想买房的人会考虑价格合理的住宅单位，供自己或子女居住。”
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