国际学校附近的房子是否租金更高？
By Elizabeth Choong
/ EdgeProp Singapore |
Coco Palms项目在Overseas Family School的一公里半径内。（照片：CDL）
人们通常认为，附近的国际学校会增加房屋的租金吸引力，从而提高月租金和租户数量。在本文中，我们将研究国际学校附近公寓的租金和租赁交易数量，以确定这一假设是否成立。
方法论
在这篇文章中提到的国际学校列表之所以被选中，是因为它们有大量的学生，并且在新加坡有了良好的声誉。为了在半径2公里的范围内，每个学校都靠近不同的公寓项目，我们从地理上分散的学校中进行了选择。
本文所提到的公寓项目均已获得临时入住许可证(TOP)，因为未完工的公寓不可能被出租。此外，只有在过去12个月内至少有10笔租赁交易的公寓项目才被包括在内，以避免任何特定交易扭曲了该项目的平均租金。已集体出售的公寓项目也不包括在内。
新加坡美国学校 （Singapore American School）
新加坡美国学校(SAS)位于Woodlands 41街。根据学校的网站，目前有来自65个国家的4000多名在校生，从学前班到12年级。
通过实里达高速公路（Seletar Expressway）和武吉知马高速公路（Bukit Timah Expressway）可轻松抵达SAS。Marsiling地铁站距离学校约800米。
SAS半径1公里内有3座公寓项目(共657个单位)，距离学校1公里至2公里间有4座公寓项目(共1804个单位)。
半径1公里内的公寓的平均月租金从2.6元/平方英尺到4.0元/平方英尺不等，在过去12个月里，共有180笔租赁交易。The Woodgrove和Woodhaven以每月4.0元的最高租金并列第一。然而，Woodhaven在过去12个月的租赁交易中占68.9%。
在距离SAS 1公里至2公里半径的公寓中，Parc Rosewood的月租金最高（每平方英尺4.7元），租金交易最多（203笔）。值得注意的是，与离学校较近的公寓项目相比，离学校较远的公寓平均租金更高，交易也更多。
Parc Rosewood之所以受欢迎，可能是因为它很容易到达Seletar高速公路。这也是一个拥有许多设施的大型项目。此外，该项目位于半径1公里外，因此Parc Rosewood似乎为租户提供了一个很好的平衡，既靠近SAS，又靠近其他设施。
与各自小组中的其他项目相比，Woodhaven和Parc Rosewood的租金最高，租赁交易次数最多。这两个项目也位于第25区。
这两个项目目前的平均月租金都高于第25区公寓的总体平均月租金（每平方英尺4.10元）。然而，尽管在一年后才获得TOP，Parc Rosewood目前的平均月租金（5.24元/平方英尺）高于Woodhaven（4.34元/平方英尺）。
海外家庭学校 （Overseas Family School）
海外家庭学校（OFS）位于Pasir Ris Heights。根据学校的网站，他们有大约3000名学生，来自70多个国家，从幼儿园到12年级。
最近的地铁站是跨岛线（Cross Island Line）还未通车的Elias地铁站。Pasir Ris地铁站是最近的已开通车站，但距离它有1公里多。学校也位于Elias Mall购物中心对面。
OFS半径1公里内有8座公寓项目（共4413个单位），1公里至2公里内有4座公寓项目（共1901个单位）。
位于半径1公里范围内的八座公寓项目的平均月租金从每平方英尺2.5元到每平方英尺4.8元不等，其中Coco Palms的租金最高。Coco Palms的租赁交易数量也是最多的（257笔），占过去12个月8座公寓项目共833笔交易的30.9%。
在距离OFS 1公里至2公里的四座公寓项目中，根据过去12个月共465笔租赁交易，平均月租金在2.7元至5.6元每平方英尺之间。D‘Nest吸引了51.2%的交易，租金位居第二，为4.6元每平方英尺/月。
Casa Al Mare的月租金最高（5.6元/平方英尺），可能是因为它是最新的项目，在2021年获得了TOP。然而，高昂的租金是基于过去12个月内的仅11笔租金交易获得的。
Coco Palms和D’Nest合计占OFS半径2公里范围内公寓租赁交易的38.1%。这两个项目都位于第18区的Pasir Ris Grove，每个项目约有900个单位。Coco Palms在2018年获得TOP；在D’Nest之后的一年。
这两个项目目前的平均月租金始终高于第18区公寓的总体平均月租金（每平方英尺4.20元）。然而，Coco Palms的租金走势略高于D‘Nest。今年，Coco Palms的平均月租金为每平方英尺5.28元，比D‘Nest高0.22元/平方英尺（5.06元/平方英尺）。
Lycee Francais de Singapour（法国国际学校）
Lycee Francais de Singapour或法国国际学校（IFS）位于宏茂桥3道。根据学校网站，IFS有大约2820名学生，来自79个国家，年龄从2岁到18岁不等（幼儿园到高中）。
最近的地铁站是Cross Island线的Tavistock地铁站，但目前尚未开通。最近的已开通的地铁站是宏茂桥地铁站，距离学校约2公里。IFS距离Serangoon Gardens Country Club、Chomp Food Centre和Serangooon Garden Market均只有几步之遥。
在学校半径1公里的范围内，只有两座已完工的公寓项目（共923个单位）和位于实龙岗的未完工的Affinity at Serangoon。1公里至2公里之间有15座已完工的公寓项目（共2602个单位）。
在IFS最近的两个已完工项目中，The Garden Residences的平均租金较高，为每月5.9元/平方英尺，数量占总租赁交易的68.8%。
Kensington Park Condominium 每月租金明显较低，为2.5元/平方英尺，它距离学校更近，但它在36年前获得了TOP。此外，Kensington Park Condominium 的整体出售尝试可能会抑制租赁需求，因为租户会避免此类项目，这样，如果该项目整体出售成功，他们就不必搬家。
在距离IFS 1公里至2公里的15座公寓项目中，Cardiff Residence的平均月租金最高，为每平方英尺5.5元，但The Greenwich的交易量最大（19.2%）。The Greenwich的受欢迎程度可归因于该项目是以Greenwich V为零售部分组成的商住混合型项目的一部分。
The Garden Residences和Cardiff Residence位于第19区，在同一地区的公寓中租金最高。它们也是IFS附近较新的项目之一。
两个项目的平均租金始终高于第19区公寓的总体平均租金。然而，The Garden Residences的租金往往比Cardiff Residence高。今年，The Garden Residences的平均月租金为6.02元/平方英尺，高于Cardiff Residence的5.75元/平方英尺的租金和第19区4.39元/平方英寸的平均租金。
加拿大国际学校 （ Canadian International School）
加拿大国际学校（CIS）湖畔校区（Lakeside Campus）位于裕廊西41街。该校在丹戎加东（Tanjong Katong）有另一个校区，将于6月关闭，学生们将转到湖畔校区。根据学校网站，CIS有来自70多个国家的约3000名学生，年龄从2岁到18岁不等（幼儿园到12年级）。
学校位于裕廊湖畔（Jurong Lake），裕廊东体育馆和体育场（Jurong East Sports Hall and Stadium）对面，靠近裕华市场和小贩中心（Yuhua Market）。虽然Chinese Garden地铁站是最近的站，但步行到不了。
CIS半径1公里内有5座公寓项目（共3437个单位），1公里至2公里内有7座公寓项目（共4125个单位）。
J Gateway的平均租金最高（每月6.5元/平方英尺），在CIS半径2公里内的项目中，租金交易最多（404笔）。J Gateway的平均租金和交易数量甚至高于更靠近CIS的项目。J Gateway之所以受欢迎，可能是因为该项目距离裕廊东地铁站、JEM和Westgate只有很短的步行路程。
尽管附近的便利设施较少，但Lake Grande仍能吸引到平均每月5.6元/平方英尺的租金和322笔租赁交易。因此，在CIS半径1公里范围内的公寓项目中，Lake Grande的租金最高，交易最多。
Lake Grande和Lakeville是CIS方圆500米范围内唯二的公寓项目。不出所料，Lakeville的平均租金排名第二，为每月5.1元/平方英尺，交易量第三高（230笔）。Lakefront Residences以252笔交易的微弱优势击败Lakeville，也是学校半径1公里内项目中平均租金第三高的（每月4.7元/平方英尺）。
Lake Grande和Lakeville的平均租金最高，交易量也最多。这两个项目也位于第22区，每个项目约有700个单位。J Gateway于2016年获得TOP，比Lake Grande早了三年。
J Gateway的平均租金一直高于Lake Grande，但这两个项目的平均租金始终高于第22区公寓的总体平均租金。2023年，J Gateway的平均租金为每月7.04元/平方英尺，远高于Lake Grande（6.25元/平方英尺）和第22区（4.12元/平方英尺）。
总结
我们对位于全岛各地的国际学校附近的公寓项目的租金和租赁交易进行的研究表明，国际学校的距离和公寓租金吸引力之间存在相关性。与同一地区的公寓相比，国际学校半径2公里以内的公寓平均租金更高。
然而，其他因素，如靠近大型购物中心等便利设施，似乎对租金吸引力有更大的影响。The Greenwich等商住混合项目或靠近购物中心和地铁站的公寓，如J Gateway，似乎对租户更有吸引力。
公寓的年龄也有相关性。租户更喜欢新的项目，因为新项目中的设施和单位磨损较少。
因此，想要确保单位租金吸引力最大化的投资者应该关注国际学校半径2公里以内的公寓项目。这样的项目也应在步行距离内可到达大型购物中心或本身是商住混合项目的一部分。投资者还应该记住，新的项目将比老的邻居更有优势。
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