之前的高利率环境可以告诉了我们什么

By Elizabeth Choong

/ EdgeProp Singapore |

February 20, 2023 12:05 PM SGT

自去年年初以来，永久地契的RiverGate已经有19笔盈利的转售交易。(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

新加坡（EDGEPROP）- 购房者享受了十多年的低利率贷款环境。然而，近年来，利率一直处于上升通道，人们普遍预计今年会保持高位。

类似过去的暴风雨？

除去年之外，2008年是最近通货膨胀率超过6%的唯一年，这对新加坡来说高得不寻常。2008年，通货膨胀率为6.6%，GDP增长率为1.9%。该国去年报告的通货膨胀率为6.1%，GDP增长率为3.6%，类似2008年的经济状况。

2008年新加坡经济表现不佳的原因是全球金融危机导致的雷曼兄弟等多家金融机构倒闭。金融风暴过后，美国联邦储备局在同一年多次降息，并推出量化宽松政策，以降低利率，增加流动性来刺激经济。因此，当年的新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average）SORA低于1.8%，与目前的高利率环境不同。目前疲软的经济状况是由大流行病、全球供应链中断和地缘政治紧张引起的。

2008年的房地产市场与目前的市场状况也有很大不同。2008年，新加坡公寓的平均价格为924新元/平方英尺，比2007年创下的1050新元/平方英尺的历史新高有所缓解。去年，公寓的平均价格达到了1797新元/平方英尺的历史新高。

在2008年将利率降至0%之后，美国联邦储备委员会在2015年开始逐步加息，然后在2019年因新冠疫情COVID-19的经济影响再次降息。然而，通货膨胀上升导致美国联邦储备委员会自去年3月以来八次加息。最新的目标利率为4%至4.75%，是2007年10月以来的最高值。加息实际上已经停止了借款人长期享受的低贷款利率。

2008年的经济状况与当前的经济状况有许多相似之处，但较低的利率和住宅物业价格使得2008年不太可能对今天的购房者有太多借鉴意义。

2006: 类似的利率，不同的经济情况

2006年，SORA高于3%。预计2023年第1季度，SORA将达到3%至3.5%。

去年，新加坡的国内生产总值（GDP）增长了3.6%，而通货膨胀率为6.1%。贸易和工业部（Trade and Industry）预计，今年的GDP将增长0.5%至2.5%。然而，目前的经济状况与2006年有很大的不同，当时GDP总值强劲增长9%，通货膨胀率低至1%。

预计今年新加坡的经济增长会比较弱，因为大多数国家仍在努力从大流行病中恢复过来，许多发达经济体已经实施了货币紧缩政策，还有俄罗斯和乌克兰冲突带来的地缘政治紧张。

2006年的住宅物业市场与目前的情况也有所不同。去年，公寓的平均价格是1797新元/平方英尺，比2006年的平均价格757新元/平方英尺高出一倍多。

尽管有类似的高利率，但2006年的经济情况和住宅房地产市场与目前的情况有太大的不同，购房者也无法从中得出许多有用的经验。

高利率的影响

总偿债率Total Debt Servicing Ratio（TDSR）于2013年6月实施，以确保借款人在借款时谨慎行事，并能够履行其偿债义务。TDSR将其现有每月的债务上限（包括正在申请的抵押贷款）限制在其月收入的55%。

除了TDSR，组屋和执行共管公寓（executive condominium ）的买家也要遵守押贷偿还能力比Mortgage Servicing Ratio（MSR），该比率将他们的每月贷款支付额限制在每月总收入的30%。去年9月推出的降温措施还将从建屋局（HDB）获取的贷款的总额与购买的组屋的估价比率从85%降至80%。

最新一轮的降温措施还将银行用于计算TDSR和MSR的基础利率从3.5%提高到4%。建屋局将引入3%的利率下限，用于计算最高贷款金额。这些措施降低了借款人可获得的贷款额度，有助于保持借款人良好的财务状况。

去年，新加坡的居民失业率为2.8%。紧张的劳动力市场推动了去年每月工资中位数按年上升8.3%至5,070新元。去年家庭月收入中位数也按年增加了6.1%，达到10,099新元，与通货膨胀率同步。

最重要的是，大多数新加坡人住在组屋，其中许多人从建屋局获得住房贷款。最近的加息对这部分借款人没有任何影响，因为组屋贷款的利率固定在当时的中央公积金（CPF）利率+0.1%，而CPF利率长期以来一直保持在2.5%。这意味着，尽管银行最近提高了贷款利率，但建屋局组屋贷款的利率一直保持在2.6%。

有一些购房者没有资格申请建屋局的贷款，因为他们超过了建屋局规定的收入上限或欲购买私宅。这些业主将不得不向银行贷款，因此面临着利率上升的问题。然而，由于已经实施的财务审慎措施（TDSR/MSR），他们中的大多数人预计能够承担额外的还款压力。此外，大多数新加坡人会使用他们的公积金来偿还贷款。

然而，对于那些无法用公积金完全偿还较高贷款的房主来说，可能会出现问题。这些业主将不得不用现金支付差额，这将吞噬他们的可支配收入。这些房主中的一些人可能无法跟上现金支付的步伐，因此今年可能会有更多的银行强制拍卖的情况发生。

买家应考虑的事项

符合建屋局贷款资格的买家应考虑采取这种贷款，因为其2.6%的利率比银行提供的抵押贷款利率低得多。组屋和执行共管公寓的买家也应该做他们的尽职调查，并申请所有适用的政府补助。

成功申请组屋贷款的人应该记住，利率不是固定的，而是与现行的公积金利率挂钩。他们应该留意现行公积金利率的任何变化，特别是目前有很多人呼吁提高利率以应对成本上升。

不符合建屋局贷款资格的购房者应在签字前从各家银行查阅最佳的贷款配套。不喜欢高风险的借款人也可以考虑固定利率而不是浮动利率的贷款配套。

借款人应注意其贷款脱离锁定期的日期。许多固定利率贷款在锁定期后会转为浮动利率。精明的借款人会在接近该日期时寻找更好的选择，并在锁定期结束后转为另一家银行或同一家银行的固定利率配套。借款人还应检查，如果他们在锁定期后选择在同一家银行签新的配套，银行是否有任何奖励。

如果借款人决定在锁定期后偿还本金，也建议他们检查是否需要支付罚金（如果有的话）。如果借款人有多余的现金，支付本金将有助于减少他们的月付款。

现金充裕的买家可以考虑预先支付更多的现金，从而减少贷款。他们的利息支付将减少，因为对应本金数额较小。

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GDP 高利率利率抵押贷款利率

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