Rivergate vs Starlight Suite：为什么一套旧公寓升值了50%

By Elizabeth Choong

/ EdgeProp Singapore |

April 29, 2023 2:00 PM SGT

旧公寓Rivergate的平均价格比较新的Starlight Suites高765元/平方英尺。（图片：EdgeProp新加坡）

新的公寓往往比同一社区的旧公寓拥有更高的价格。然而，在Rivergate和Starlight公寓中我们观察到了一个奇怪的现象。Rivergate的均价更高，出售交易的利润也高于更其年轻的邻居。

在这篇文章中，我们研究了为什么买家愿意为Rivergate支付比Starlight Suites更高的价格。

比较两个项目

Starlight Suites和Rivergate相距500米，周围有大世界(Great World)地铁站、大世界城(Great World City)、新加坡河(Singapore River)和River Valley Primary School。方圆1公里范围内的其他设施包括Pearl's Hill City Park、Tiong Bahru Market、UE Square、克拉码头（Clarke Quay）和People's Park Complex。

这两个项目的一个关键区别是它们的年龄。Rivergate在2009年获得了临时入住证(上图)，因此比Starlight Suites(2014年)老了五年。

Rivergate(295020平方英尺)的土地面积比Starlight Suites(128350平方英尺)的两倍还要大。不出所料，Rivergate是一个大型项目，有545个单位，而Starlight Suites只有105个单位。

这两个公寓项目都位于黄金地段第9区，Rivergate位于新加坡河（Singapore River）规划区，而Starlight Suites位于River Valley规划区。

买一套新公寓并不总是更好

老的Rivergate公寓的平均价格(基于过去12个月的交易记录)为2764元/平方英尺，比较年轻的Starlight Suites的1999元/平方英尺高出765元。此外，Rivergate的平均价格自2005年推出以来上涨了161%。相比之下，Starlight Suites房的平均价格自2010年推出以来下降了3%。

同样值得注意的是平均价格。Starlight Suites在2010年推出时的价格(2080元/平方英尺)高于同年Rivergate的平均价格(1902元/平方英尺)。然而，自2017年以来，Rivergate的平均价格一直高于Starlight Suites，尽管Rivergate比Starlight Suites老了五年。

Starlight Suites有更多未获利的交易

根据过去36个月的交易，Rivergate有46笔获利或未获利的交易。另一方面，Starlight Suites只有一笔获利交易和10笔未获利交易。

此外，Rivergate在同一时期内，在第9区的永久地契公寓中，拥有最多的获利销售交易。Mount Emily路的Parc Emily以35笔获利交易和1笔未获利交易位居第二。Martin Place路的Martin Place Residences和Rodyk街的Watermark Robertson Quay并列第三，各有30笔获利交易，没有未获利交易。

Rivergate在过去36个月里最赚钱的交易是一套四房单位，利润为382万元。在过去36个月里，Starlight Suites唯一一笔获利交易是一套一房单位，利润只有1万元。

尽管有10笔未获利交易，但Starlight Suites并不位于第九区最无利可图的永久地契公寓的前三名之列。Cairnhill Circle路的Helios Residences以23笔未获利交易和一笔获利交易位居榜首。St. Thomas Walk上的Espada 以16笔未获利和16笔获利交易位居第二。Cairnhill路的The Laurels 紧随其后，有15笔未获利的交易和8笔获利交易。

根据过去36个月的交易记录，导致Starlight Suites最大亏损的交易是在去年9月完成的。这套一房单位的业主蒙受了21万元的亏损。Rivergate的业主们在过去36个月内没有任何未获利交易。

同样有趣的是，Rivergate最赚钱的三笔交易是四房单位，而Starlight Suites最赚钱的一笔交易是一房。买家似乎更喜欢Rivergate的大型单位，而不是Starlight Suites的。

Rivergate的居民可以直接访问新加坡河

Rivergate面朝历史悠久的新加坡河，因此许多单位可以无遮挡地看到这条河。然而，Starlight Suites的情况就不同了，因为项目距离河更远。(请参阅地图1)。

此外，Rivergate还有一个侧门，可以直接通往一条连接新加坡河的小路，还有一家餐厅和一家迷你超市。虽然新加坡河也在Starlight Suites的步行距离内，但与Rivergate相比，它更远。这两个公寓的居民都可以沿着新加坡河岸边步行到罗伯逊码头（Robertson Quay）、克拉码头（Clarke Quay）、泊船码头（Boat Quay）和Raffles Place。

Rivergate是新加坡河沿岸唯一没有高度控制的公寓，因为它是地标性的

由于新加坡河的历史意义，市建局（URA）为河岸沿线的发展制定了一套设计指南，并对各个区域的建筑高度进行了控制，以创造出适合每个规则特点的景观。紧邻河岸的规划通常是低层建筑，以与附近的低层保护建筑相协调。

根据凯德置地（CapitaLand）2005年4月的新闻稿，Rivergate是新加坡首个获市建局认可为的地标住宅项目，因其位于历史悠久的新加坡河沿岸的战略位置和尖端的建筑设计。

因此，Rivergate的43层大楼比周围的项目有更多的设计空间，这意味着更好的河景。此外，在容积率保持不变的情况下，这允许开发商释放地面土地，以建设更广泛的共享空间和设施(详情见下文)。

拥有经验丰富的发展商的好处

Rivergate是由凯德置地开发的，凯德置地是一家老牌开发商，在房地产开发方面有着广泛的优良记录。他们在中心区的一些较新的住宅项目包括沿克拉码头的CanningHill Piers(696个单位)和Pearl Bank路的One Pearl Bank(774个单位)。

Rivergate的场地布局更宽敞

Rivergate的土地面积是Starlight Suites的两倍多。因此，Rivergate的单位分布在几座住宅楼上，这让整个项目感觉更空旷。Rivergate的地标性地位也意味着更多地面空间。

Rivergate有一个独特的游泳池，形状像一条河流穿过整个项目。其他设施包括篮球场、健身房、网球场、烧烤位、游乐场、涉水池和多功能室。众多的设施和开放空间使该项目成为家庭的理想选择。

Starlight Suites占地面积较小，意味着所有单位和设施都挤在一座楼里。该项目只有公寓中常见的设施，如游泳池、烧烤位、涉水池和游乐场。Starlight Suites没有网球场或篮球场，也没有像Rivergate那样的空地。

买家，尤其是有孩子的买家，看到了居住在大型项目中的价值，因为有更多的公共设施和开放空间供他们的孩子玩耍和与其他孩子互动。最近推出的几个大型公寓已被证明非常受买家欢迎。例如，拥有638个单位的Tembusu Grand在推出期间售出了53%的单位，以及拥有386个单位的The Botany at Dairy Farm在推出期间的购买率为48%。

买家重视可用空间，而不是隐私和独特功能

Starlight Suites有一到四房单位。Rivergate没有任何一房单位，但有两到四间房单位。Starlight Suites的大多数（45.7%）单位面积为701至900平方英尺，但Rivergate的很多单位（36.9%）为1401至1600平方英尺。

Rivergate的三房单位刚刚超过1500平方英尺，而Starlight Suites的大多数此类单位略大，超过1600平方英尺。尽管Rivergate的三房面积较小，但与Starlight Suites的同类相比，它们实际上有更多的可用空间。

Rivergate的三房有规则的正方形或长方形房间和两个阳台，每个阳台都有一个小植物廊（planter box）。该单位的布局简单，没有浪费的空间或奇怪的角落。

Starlight Suites的三房单位有一个私人游泳池，所有卧室和主浴室均有飘窗，一个私人电梯厅和三个植物廊。虽然这些功能增加了单位的隐私和美感，但它们也减少了可用空间。

Starlight Suites的三房单位采用“哑铃布局”，客厅和餐厅一边是主卧室和厨房，另一边是另外两间卧室和书房。

相比之下，Rivergate的所有三房都集中在单位的一侧。厨房、客厅和用餐区聚集在单位的另一侧。年幼孩子的父母更喜欢Rivergate的布局，因为将卧室聚集在一起，使他们更容易在晚上监视他们的孩子。

此外，Starlight Suites的主卧室直接通向厨房，由于食物气味挥之不去，一些买家可能不喜欢。

Starlight Suites（1076平方英尺）的两房单位比Rivergate的单位（1023平方英尺）略大。然而，Starlight Suites的单位使用空间较小，因为有一个带植物廊的大阳台，所有卧室都有飘窗，还有一个私人电梯厅。Starlight Suites的单位也有一条长长的走廊，从客厅和餐厅通向卧室，这为卧室提供了隐私，但进一步减少了可用空间。

另一方面，Rivergate的两房单位布局非常紧凑，功能齐全，几乎没有浪费空间。这些单位没有任何植物廊、飘窗或私人电梯厅。

重视隐私并享受日常游泳的买家将欣赏Starlight Suites的私人电梯和游泳池。然而，家庭不断扩大的买家可能更喜欢Rivergate，因为它提供了更多可用的空间。

总的来说，Rivergate提供了一个更适合家庭的环境。希望让孩子进入有信誉的River Valley小学的父母可能会选择Rivergate而不是Starlight Suites，尽管Rivergate离学校更远（307米），而Starlight Suites较近（149米）。

Rivergate更受租客欢迎

投资者可能也更喜欢Rivergate，因为它目前的月平均租金（6.84元/平方英尺）高于Starlight Suites（6.08元/平方英尺）和第9区的公寓平均（5.69 元/平方英尺）。虽然这两个公寓的租金一直优于第9区公寓的平均租金，但自2019年以来，Rivergate的平均租金一直优于Starlight Suites。

此外，自2014年以来，Rivergate的平均租金增长了31%，与Starlight Suites（14%）和第9区其他公寓（23%）相比增长更大。