AM阿尔法（AM alpha）的时机驱动、赋予房地产增值策略
By EdgeProp Singapore
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莱姆克（Lemke）：虽然AM阿尔法并没有偏好，但2.5亿至3.5亿新元的价格范围是我们感到非常舒适的价格（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）。
2021年12月，AM阿尔法以2.697亿新元购买了位于新加坡中央商务区的罗宾逊112号（112 Robinson），这对这家总部位于慕尼黑的家族办公室来说是一个意外收获。这是该集团自2009年在新加坡建立其亚太总部以来，在新加坡的首次房地产收购。
AM阿尔法有一个已房地产为重点的全球资产配置。"在亚洲有我们的投入是很重要的”，最近在新加坡的AM阿尔法的董事总经理马丁-莱姆克（Martin Lemke）说：”由于亚洲市场在2006-2007年很热，我们决定等待一下。而当市场冷却下来时，我们开始收购资产。“
从2010年到2012年，AM阿尔法在亚太地区的主要城市，即上海、悉尼和东京，收购了优质的混合用途和商业办公楼。"我们甚至在日本福岛[2011年3月的核事故]之后购买了资产”，莱姆克说。
AM阿尔法于2021年12月以2.697亿新元收购的罗宾逊112号（以前的112罗宾逊）的14层楼的原始外墙（图片：AM阿尔法）。
在新加坡，AM阿尔法公司探索了住宅领域，但却专注于商业地产。"如果有意义的话，我们对进一步投资办公空间、混合用途开发和物流物业持开放态度”，莱姆克说：”我们是非常开放的”。
在罗宾逊112号，AM阿尔法的购买价格为2,925新元/平方英尺，基于92,205平方英尺的净可出租面积。该物业坐落在一个9,794平方英尺的永久产权土地上。
罗宾逊112号的卖家是罗宾逊新加坡控股公司（Robinson Singapore Holding），其最终控股公司是Lion Trust。高纬环球（Cushman & Wakefield）为这笔 "非市场交易 "做了中介。
现有的14层办公大楼的上层是办公室，下层是商店和餐饮。前任业主在2003年对其进行了重新整修。
AM阿尔法打算花费1200万新元来改造罗宾逊112号，包括入口处的外墙 (图片: Forum Architects)
罗宾逊街112号1200万新元的改造工程
AM阿尔法打算改造罗宾逊街112号，而不是拆毁和重建。莱姆克说："我们相信，像我们在罗宾逊街112号所做的那样改造现有建筑，将是未来的趋势“。”房地产的去碳化将是未来10到15年的重点。你不能在谈论去碳化的同时，炸毁现有建筑并排放出数吨的碳，然后再建造一个新的建筑并排放出更多的碳。"
AM阿尔法打算花费1200万新元来改造该物业，包括入口墙面、接待区、洗手间、电梯和电梯厅，并在大楼后部增加后端设施。"我们要清除所有的旧式配件，并引入一个现代化的建筑”，莱姆克说。
该建筑将保留其BCA绿色标志白金评级（Green Mark Platinum）。”我的坚信，如果你不关注ESG，你可能在短期内做得很好，但你可能在长期内面临一些压力”，莱姆克说：”这也是为什么我们要在罗宾逊112号维持我们的绿色标志白金评级"。
AM阿尔法打算花费1200万新元来改造罗宾逊112号，包括入口处的外墙 (图片: Forum Architects)
一楼的一些零售空间将为创建一个更受欢迎的入口和接待区让路。他补充说："整个入门体验将是不同的"。他指出：”这里还将有一个新的咖啡馆，好到让人们想去那里，而不是在去办公室的路上喝咖啡"。
罗宾逊112号的翻新工程于2022年第四季度开始，AM阿尔法打算在2023年第三季度完成。
罗宾逊街112号已租出85%，现有租户包括金融和专业服务以及咨询公司。AM阿尔法希望腾出一些整层楼用于联合办公空间。莱姆克说："我相信联合办公对于今天的办公楼来说仍然是有意义的，特别是对于那些有从外地来的高管和客户的租客”，莱姆克说。
正在进行整修的新大厅，目标是在2023年第三季度完成 (图片: Forum Architects)
正在寻找 多一两个机会
AM阿尔法正在为其新加坡的投资组合寻找 "一到两个 "办公或商业混合用途物业。"新加坡的办公空间不足”，莱姆克说：”新的项目有限，新建的空间基本上已经预租，许多老的办公楼，如安盛大厦（AXA Tower）和富士施乐大厦（Fuji Xerox Towers）已经被拆毁，为新的综合开发项目让路。" (通过我们的商业目录查找新加坡的商业物业)
虽然仍有对 "顶级办公空间 "和经济型办公空间的市场需求，但 "对于那些想要高质量空间的中型客户来说，没有太多适合的空间”，莱姆克说。"我们相信，罗宾逊112号可以很好地填补这一空白。”
虽然AM阿尔法本身没有偏好，但2.5亿至3.5亿新元的价格范围是 "我们感到非常舒适的价位”，莱姆克说：”我们不是寻求数十亿新元资产的人。“
莱姆克"不喜欢 “非永久地契物业，更喜欢购买永久地契资产”。他说："据我观察，永久地契的资产越来越少了。”
位于伦敦科尔曼街（Coleman Street）的混合用途建筑，靠近英格兰银行（Bank of England），AM阿尔法于1月底购买（图片：AM阿尔法）。
'良好的购买机会'
顺便说一下，莱姆克在2021年7月被任命为欧洲非上市房地产工具投资者协会（European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV) ）的主席。
作为一家公司，AM阿尔法已经通过了气候研究伙伴，从2022年5月起获得 "气候中立”认证。因此，该公司有一个类似的策略，即通过为其全球投资组合改造现有建筑来实现增值。
1月30日，该家族办公室收购了位于伦敦科尔曼街（Coleman Street ）的一栋混合用途建筑。该建筑有办公室、零售和娱乐单位，离Moorgate仅一条街，靠近英格兰银行（Bank of England）。AM阿尔法打算提升该物业，包括重新设计外墙，安装末端设施和提高建筑的能源效率。
AM阿尔法以来自汉堡的基金经理所代表的几个投资者的名义收购了科尔曼街的房产。该建筑的卖家是资产管理公司Abrdn plc。
"伦敦市场已经从最高水平向下调整了- 20%至25%”，莱姆克观察到，”这是一个购买的好机会。“
Cushman & Wakefield和Eversheds Sutherland律师事务所就该交易为AM阿尔法提供了咨询服务。Squarebrook和CMS为Abrdn的销售提供咨询服务。这座位于科尔曼街的五层楼房，建筑面积为2500平方米（26910平方英尺）。该物业建于1981年，在2013年进行了部分翻修。
位于科尔曼街的建筑底层的餐饮和零售单位（图片：AM阿尔法）。
起源
AM阿尔法成立于2006年，最初只是一个家庭的房地产投资工具。莱姆克说："我们想首先建立我们自己的家族办公室，并证明它是可行的，一旦我们有了一个业绩记录，表明我们能做什么，我们就邀请其他家庭加入。”
今天，AM阿尔法更像是一个多家族办公室，因为它管理着位于欧洲的几个家族的房地产资产。莱姆克说："我们为不同的家庭做房地产分配。一些机构投资者也参与了与该公司的共同投资。“
虽然该公司没有披露管理的总资产，但莱姆克说 "它处于在零到100亿欧元（143亿新元）之间"。莱姆克强调说：“在收购资产时，该公司对与他人建立合资企业持开放态度，但我们更倾向于拥有控制权。”
AM阿尔法公司正在将位于曼彻斯特市场街（Market Street）和高街（High Street ）拐角处的标志性的Rylands大楼改造成一个包括零售、休闲和办公空间的综合发展项目。它以前是Debenhams百货公司的所在地（图片：AM阿尔法）
早期的探索
它在亚太地区的第一次收购是在中国，即2010年2月以1.5亿欧元购买的上海前天辰玫瑰广场（Tianchen Rose Plaza）。该物业是一座位于四川北路的商业建筑，拥有办公和零售空间。AM阿尔法对该建筑进行了翻新，并在2012年重新开业，成为一个中等规模的购物商场One Prime。
随后，AM阿尔法在2015年出售了该建筑。"我们看到了零售业即将面临的压力”，莱姆克说：“办公空间已被完全占用，租金也很高，我们认为这是一个出售的好时机。“ 他们为该物业找到了一个当地买家，并能够从销售中获得 "丰厚的利润"。
该公司还没有在中国进行再投资，尽管莱姆克看到了未来的机会。在日本，AM阿尔法在十多年前已专注于东京的优质商业建筑。它在2010年7月的第一次收购是位于青山（Aoyama）商业区的Renai Aoyama大厦，距离表参道（Omotesando）和外苑前（Gaienmae）车站只有4分钟的步行路程。第二处房产Axall Roponggi是在2012年4月购买的，即福岛核灾难发生一年后。这座商业大楼距离六本木（Roppongi）车站仅有一分钟的步行路程。该公司已经剥离了东京的两处办公楼资产。
2020年3月，它在东京收购了一个由25个住宅物业组成的投资组合（图片：AM阿尔法）。
在日本开展多家庭住宅业务
此后，AM阿尔法转向了日本的多户住宅领域。2020年3月，它在东京收购了一个由25个住宅物业组成的资产。在收购时，有四个物业已经完工，其余的处于不同的完工和移交阶段。AM阿尔法与日本的一家建筑公司有合作关系，以建造这些房产。该公司还确保这些建筑是节能的，并有一个能源评级。
"我们仍然相信，住宅，特别是在东京 - 以及在该国其他地区，如大阪 - 将非常稳定”，莱姆克说：”我们仍然在向该市场部署资本。”
其他国际投资者也在日本的多户住宅领域寻找机会。"越来越多次，我们看到来自其他公司的同行”，莱姆克说：”但我们很早就进入了日本住宅市场”。
去年9月，安盛投资管理公司（AXA Investment Managers）以4.21亿新元（5.678亿新元）的价格收购了日本境内的33处房产组合。这些物业包括大东京地区和大大阪地区的多户建筑（29个）和专门建造的学生住房项目（4个）。2022年3月，安联不动产以其安联不动产亚太日本多户型基金1（Allianz Real Estate Asia Pacific Japan Multi-Family Fund 1）以9000万新元收购了东京的多户型住宅资产组合。
莱姆克认为，在日本多户住宅领域的成功最终取决于专业知识和经验。他说："住宅是你能买到的资产管理最密集的资产类别。我们过去常说，'如果你能管理住宅资产，你就能管理写字楼’“。
AM阿尔法于2019年4月收购了位于布里斯班新兴的Fortitude Valley区的这栋列入遗产名录的综合建筑（图片：AM阿尔法）。
在澳大利亚进行再投资
在澳大利亚，AM阿尔法也退出了其原有的办公楼资产。那是一栋位于乔治街（George Street）309号的办公楼，它在2011年10月以6875万澳元收购。它在2015年以1.123亿澳元的价格出售了这栋楼，价格高出1.63倍。
"当我们在2011年进入澳大利亚时，这是一个购买的好时机“，莱姆克说：”市场在下滑，空置率和利率都很高。对我们来说，这是一个完美的进场时机。"
AM阿尔法在澳大利亚进行了再投资，于2018年12月收购了布里斯班中央商务区的179 North Quay办公楼，随后于2019年4月收购了布里斯班新兴的Fortitude Valley区被列入遗产名录的混合用途建筑。AM阿尔法在 "非市场交易 "中购买了位于Fortitude Valley区的殖民主义风格的前TC Beirne百货公司。
AM阿尔法于2018年12月收购了布里斯班CBD的179 North Quay办公大楼（图片：AM阿尔法）。
2021年，AM阿尔法完成了迄今为止在澳大利亚最大的工业资产的收购，以9800万澳元的价格从SCT物流公司购买了阿德莱德的Treasury Wine Estates联运设施。
"我们很幸运地得到了这项资产，"莱姆克说：”那是在封锁期间。但幸运的是，我们已经看到了这个房产，并了解它的一切。而且除了我们，没有外国买家。"
去年8月，就在购买一年后，AM阿尔法以1.21亿澳元（1.097亿新元）的价格出售了财政部葡萄酒庄园联运设施。买家是悉尼的基金经理Fife Capital。
去年，AM阿尔法以1.21亿澳元的价格出售了Treasury Wine Estates联运设施，这距离它以9800万澳元的价格购买该物业仅一年时间（图片：AM阿尔法）。
AM阿尔法在阿德莱德购买房产是为了更长远的发展。"但我们收到了一家经纪公司的询问，问他们是否可以介绍一个潜在的买家，"莱姆克说：”我们同意进行会谈。用出售的钱，我们可以重新投资于其他方面。"
莱姆克将AM阿尔法的投资风格描述为 "时间驱动"。他认为现在是AM阿尔法 "购买全球资产"的好时机。他说，AM阿尔法在亚太地区最喜欢的市场是新加坡、日本、韩国和澳大利亚。"欧洲正准备进行大规模的调整，这也是一个机会。"
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