8M地产公司的店屋投资组合价值在六年内从4亿元飙升至14亿元

By EdgeProp Singapore

May 31, 2023 7:00 AM SGT

Manchharam：当我们在2014年第一次开始收购店屋时，没有一处房产超过1亿元。今天，我们有几处价值超过1亿元的房产（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

新加坡（EDGEPROP）- 自从首次购买位于厦门街（Amoy Street）112至116号的一排五座店屋至今，8M房地产公司（8M）创始人兼首席执行官Ashish Manchharam已经迈入保护性店屋市场九年了。早在2014年，他就花了5000万元在中央商务区买下了这些店屋。根据这五座店屋的总建筑面积27500平方英尺计算，5000万元的购买价格换算为1818元/平方英尺。

如今，厦门街的五间店屋的价值超过1.1亿元，即每平方英尺4000元。Manchharam说：“当我们在2014年第一次开始收购店屋时，没有一处房产的价值超过1亿元。如今，我们可能拥有少数价值1亿元以上的房产。”

厦门街最近的店屋交易：EdgeProp Research Tool

厦门街上8M持有的店屋有从1990年起拥有99年的地契。位于黄金地段第1和2区的中央商务区和牛车水的999年地契和永久地契的店屋的价格上涨的更多。

这座位于厦门街112至116号的五座店屋于2014年以5000万元的价格购买，目前价值超过1.1亿元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

2022年11月，厦门街94号的一家店屋以1868.8万元或6028元/平方英尺的价格易手，总建筑面积估计为3100平方英尺，位于地契为999年的1856平方英尺的土地上。五个月后，即4月初，同一家店屋又以2180万元或7032元/平方英尺的价格被记录交易。买家是NC Properties，一家与香港新世纪集团（Hong Kong’s New Century Group）有关联的实体。据说NC Properties在Telok Ayer和Circular Road也拥有其他保护性店屋。

PropNex Shophouse Elites的高级集团区域总监、保护性店屋专家Richard Tan表示：“厦门街的交易为第1区和第2区CBD和牛车水地区999年地契和永久地契商店屋的价格树立了新的基准。”

店屋价格趋势：EdgeProp Market Trends

8M是保护性店屋价格上涨的重要受益者。2017年，这家房地产公司的9个店屋投资组合价值4亿元，在30个商铺地块上。六年过去了，8M在72个商铺地块中积累了30笔店铺投资，如今该投资组合的价值接近14亿元。

“长期投资者”

“我们是一个长期投资者，”Manchharam说。“8M是一家非上市房地产公司，目标是长期拥有物业。”该公司自筹资金，由他本人和海外机构投资者支持。“我们不需要进行任何外部筹资，”他补充道。“与房地产基金不同，我们不需要在特定时间退出，除非我们认为房地产不是我们投资组合的核心。”

许多人曾预计，保护性店屋行业会有大量外国买家涌入，尤其是在4月27日生效的房地产降温措施之后。据房地产经纪人介绍，来自中国、香港、台湾、印度和印尼的外国人都对保护性店屋产生了兴趣。

然而，PropNex的Tan表示，本地投资者依然活跃。“现在价格要高得多。他们（本地买家）无法轻易接受这样的价格。”Tan补充道，利率也更高，这意味着借贷成本更高。今天的交易将由“全现金买家或杠杆率很低的买家”推动。

位于厦门街94号的商店于4月初以2180万元或每平方英尺7032元的价格易手，并为黄金地段第1和第2的CBD和牛车水地区设定了新的价格基准（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

其中一位买家就是8M，该公司在JLL的代表下，于4月中旬以2900万元的价格买下了史丹利街28号的四层保护性店屋。该房产位于1729平方英尺的永久地契土地上，楼面面积6485平方英尺，以空置状态出售。价格计算为每平方英尺4472元。

“它并不便宜，”Manchharam说，“但根据目前的价格来看，价格还可以。”他正在以全现金的方式收购空置的店屋。“买一栋没有收入的空置建筑并支付高昂的利息是没有意义的。我们希望利率会下降，我们可以再融资。”

Manchharam补充道，根据目前的市场租金，租金收益率估计为2%，而借贷成本为5%。PropNex在4月26日发布的2023年第一季度店屋报告中表示，这可以解释更为谨慎的情绪，以及交易量同比收缩46%的原因，从2022年第一季度的52笔店屋交易减少到2023年第二季度的28笔。2023年第一季度的交易价值为2.78亿元，比上一季度下降11.7%，比2022年第一季度4.67亿元同比下降40.6%。

位于史丹利街10号的店屋，8M于2016年6月以920万元的价格购买，并将其改建为服务型办公室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

购买房地产的耐心

尽管目前的市场状况如此，8M仍坚持长期经营。Manchharam说：“当你购买房地产时，你必须有耐心。”他补充说，购买史丹利街28号并非机会主义。五年来，他一直在追踪该物业，等待业主出售。它终于在去年进入市场。“所有者是长期持有该资产的个人。”

8M打算翻新斯坦利街28号的店屋。前两层已被批准用于餐厅，总面积约3000平方英尺。Manchharam说：“在这个地区很难找到这样的空间”。“我们有几个餐饮经营者在排队等候。”楼上两层将被出租作为办公空间。

他看到了与Cecil路的Solitaire的“一些协同效应”，这是一个新的、永久地契的、20层的A级办公楼，位于Cecil街的马路对面，有共有产权的楼层可供出售。这是TE Capital Partners和LaSalle Investment Management对前PIL大楼的重新开发。4月底，横跨17层至20层的楼顶三层以1.628亿元的价格售出，即37857平方英尺的总面积平均4300元/平方英尺。最顶层（20层）创下4325元/平方英尺的新高。第一太平戴维斯（Savills）新加坡公司促成了这笔交易。

去年9月，8M房地产公司以4000万元收购了位于Jalan Besar 109至117号的五座店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

在附近，8M还拥有斯坦利街10号，该公司于2016年6月以920万元收购了该物业。现在是一间服务型办公室。

Manchharam“长期”关注的另一处房产是位于Jalan Besar 109至117号的五座店屋。去年9月，在List Sotheby’s International Realty副总裁Simon Monteiro的代表下，8M以4000万元的价格买下了这些物业。它们位于6584平方英尺的土地上，从1926年起租赁999年。

卖方为TSG集团，成立于1950年，名称为Teo Siok Guan私人有限公司。20世纪60年代，Guan先生曾在马来西亚和新加坡拥有铃木摩托车经销商Guan Hoe。半个多世纪以来，TSG积累了丰富的房地产投资组合。2017年，TSG集团出售了其位于Tembeling路和Joo Chiat Place的店屋组合。Jalan Besar的店屋是最后一批出售的。Manchharam说：“但我们知道它即将到来，因为过去五年我们一直在关注它。”。它从未在市场上上市，因为8M在它上市出售之前就购买了它。

Jalan Besar

令人惊叹的投资组合

2022年末，8M房地产公司以7500万元的价格在丹戎巴葛（Tanjong Pagar）路25号、27号、29号和31号又收购了一排四座店屋。卖家是两个公司，Silkroad Property Partners和Clifton Partners，他们各自拥有两座。根据1994年起租赁99年的四座店屋的总建筑面积，8M的购买价格为每平方英尺3700元至3800元。

Manchharam说：“丹戎巴葛地区99年地契店屋的每平方英尺价格现在高达3000至4000元。”。收购丹戎巴葛路25至31号的四座店屋，使8M房地产拥有丹戎巴葛路15号到43号整排15间店屋的所有权。

他在五年多的时间里通过三次大宗收购获得了丹戎巴葛路的店屋。2018年3月，8M以5740万元的价格首次批量购买了丹戎巴葛路15号、17号、19号、21号和23号附近的五座店屋。根据26500平方英尺的总建筑面积计算，这相当于每平方英尺2166元。

去年年底，以7500万元的价格收购了丹戎巴葛25号、27号、29号和31号的四座店屋，使8M拥有了丹戎巴葛路15至43号15座店屋的全部所有权（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

2018年，丹戎巴葛路15至23号的五座店屋以8140万元的价格从房地产投资者Stanley Quek手中购买，作为七座店屋投资组合的一部分。其他物业位于Gemmill Lane 18号（1100万元）和Neil路71号（1300万元）。

根据提交的交易数据，8M于2019年2月以8000万元的价格第二次批量购买了丹戎巴葛路33号、35号、37号、39号、41号和43号的六座店屋。卖家是Arcc Holdings首席执行官Tony Chen，他是另一位保护性店屋的长期投资者。Manchharam说：“我们做了一笔交换交易：我们从他那里买下了丹戎巴葛路33至43号，然后把Neil路71号卖给了他，就在他已经拥有的一处房产旁边。”。

去年晚些时候，在丹戎巴葛路25至31号，排中间的最后四座店屋被收购，现在整排店屋的总建筑面积为80000平方英尺，其中包括50000平方英尺办公空间和30000平方英尺的零售空间。Manchharam估计，它的价值估计为3.5亿元，是“迄今为止我们最大的资产”。

这些店屋位于Gemmill Lane 18号，是2018年800万元从Stanley Quek手中购买的七套组合的一部分，售价1100万元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

另一笔重要的投资组合收购发生在2018年2月：以8250万元的价格在Boat Quay、Circular Road和New Bridge Road购买了九座保护性店屋和一栋商业建筑。卖家是Lee Brothers（Wee Kee），这是一家由已故慈善家和广东企业家Lee Wee Nam家族控制的公司。（通过我们的商业房产目录搜索新加坡商业房产）

该投资组合包括位于Boat Quay和Circular Road的五栋999年地契的店屋，总建筑面积为14445平方英尺，售价4550万元，即3150元/平方英尺。这些店屋的总土地面积为6002平方英尺，横跨61 Boat Quay，77 Boat Quay，17 Circular Road以及45和46 Circular Road。

投资组合中唯一的商业建筑是位于新桥路（New Bridge Road）23号的五层永久地契房产，毗邻位于新桥路27号、29号、31号和33号的四栋99年地契保护性店屋。8M对新桥路房产的购买价格为3700万元。

位于新桥路27至33号的商店大楼正在翻新，并有一个新的后部扩建部分，将于今年晚些时间作为一家有48间客房的酒店重新开放（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

WOHA Architects在新桥路设计的拥有48间客房的新酒店的设计图（图片：8M Real Estate）

出售非核心，重新定位的资产

然而，8M在2021年6月以1120万元的价格出售了投资组合中的三家店屋，首先是61 Boat Quay，然后是17 Circular Road，在2021年10月以1070万元出售，77 Boat Quay在2022年第一季度以1618.8万元出售。Manchharam说，这三家店屋是单独的单位，因此是“非核心资产”。

8M保留了位于Circular Road 45及46号的毗邻单位，以及位于新桥路27至33号的转角楼。他补充说，位于新桥路的四座店屋的价值可能超过1亿元。

新桥路27至33号的四座店屋增加了一个新的后部扩建部分，作为其改建为拥有48间客房的精品酒店的一部分。它由著名的建筑公司Woha设计，将有一个屋顶游泳池，三楼有一个景观花园，一楼有两家餐厅。他目前对这处房产保密，并计划在今年晚些时候公布。Manchharam说：“这将是我们最具标志性的建筑之一，就像南桥路（South Bridge Road）的余仁生大楼（Eu Yan Sang Building）一样。”。

位于南桥路265至271号的余仁生大厦已经翻新，并租给The Great Room，作为一个22000平方英尺的四层共享办公空间（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）

2019年12月，8M以5400万元的价格购买了位于南桥路265号、267号、269号和271号的四座保护性店屋的余仁生大厦。卖家是Eu Realty，他出售了该房产的199年租约，尽管该房产的地契为999年。

翻新后，合作运营商The Great Room已将余仁生大厦出租10年。该共享工作空间于4月开业，占地22000平方英尺，共四层。据Manchharam报道，8M与The Great Room签订了一份为期10年的租约。

除了即将在新桥路开设的48间客房的酒店外，8M还拥有其他三处酒店物业：位于Ann Siang Hill 的 Ann Xiang House、位于Keong Saik Road的Kesa House和位于小印度 Dickson Road的Wanderlust。全球服务式公寓运营商Oakwood Worldwide自2019年以来一直将这些资产作为Unlimited Collection进行管理。

Wanderlust

2022年7月，凯德置地投资公司（CapitaLand Investment ）以未披露的金额从Mapletree Investments手中收购了Oakwood。收购Oakwood将8M的Unlimited Collection的管理权纳入凯德的住宿业务部门雅诗阁（Ascott）。

8M在香港街（Hong Kong Street）和Gemmill Lane也有店屋，由Cove经营，作为共同居住的住宅。8M还拥有70至72Boat Quay，这是2017年5月以2300万元购买的三栋相邻的三层店屋。Manchharam说，这些店屋的上层建筑面积为8600平方英尺，最近租给了一家旅馆经营者。

Manchharam的数据显示，酒店、合租和服务式公寓仅占8M总收入的20%。约40%的收入仍来自办公空间，另有40%来自零售和餐饮。“我们的投资组合仍然以办公和零售为主，”他补充道。