现今购买分层土地房产有意义吗？
By Cecilia Chow
/ EdgeProp Singapore |
丽雅林(Belgravia Green)是一项81个分层房产开发项目，并拥有18栋半独立式洋房和71栋排屋，由同荣集团(Tong Eng Group)的Teo家族和Yeap家族联合开发。(图源：Fairview Developments)
新加坡（EDGEPROP）-- 博纳产业集团 (PropNex) 的高级地区总监 — Jip Ng在过去20年里一直是专注于分层土地的房地产经纪人。他经常被问到的一个问题是：“ 为什么分层土地房产没有像传统土地房产那样升值？” 的确，这个问题曾在10月3日由博纳产业集团 (PropNex) 和 EdgeProp Singapore 举办的土地房产网络研讨会上提及。
市建局 (URA) 将分层土地住房定义为分层产权住房单位，它们占用一个共同的开发场地，拥有共享的公共设施和单一的车辆入口。因此，它类似于一个有门的社区。居民可以享受公共设施的好处，包括游泳池和健身房，维护工作由分层地契管理委员会（MCST）负责，而居民只需每季支付维护费。Ng 阐述：“作为分层土地房产的业主，你可以同时享受到两个世界中最好的东西。你不但可以住在土地房产里，也可享受公寓设施。” (通过我们的公寓目录查看任何新加坡公寓的精辟数据)
分层土地开发项目可以作为独立开发项目，例如：同荣集团 (Tong Eng Group) 的项目 — 位于宏茂桥第五大道 (Ang Mo Kio Avenue 5) 旁贝阁雅通路 (Belgravia Drive) 的丽雅林 (Belgravia Green)；以及新加坡花样年投资公司 (Fantasia Investment(Singapore)) 的项目 — 位于实龙岗路上段 (Upper Serangoon Road) 旁Lorong 1 Realty Park的Parkwood Collection。
河景公寓(Riverfront Residences)的单位已经售罄，包括由豪利控股(Oxley Holdings)所领导的开发项目，1,472个单位中的分层房产。(图源：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
还有一些大规模的公寓开发项目，其包括分层住宅，例如：拥有1,472个单位的河景公寓 (Riverfront Residences)，其中21个是分层住宅；以及拥有1,052个单位的 Affinity at Serangoon，其中40个是分层排屋。这两个都是由豪利控股 (Oxley Holdings) 领导的开发项目，其分层住宅已经售罄。拥有548个单位的 Kent Ridge Hill Residences 也是由豪利控股 (Oxley Holdings) 开发的项目，该项目包括50个分层房屋。
在过去的一年里，不仅仅是传统土地房产的销售量多，分层房产也是如此。
分层土地房产的交易量：从2012年至2021年
图源：市建局(URA)，博纳产业集团(PropNex)
Ng指出：“每一次危机之后，从SARS疫情到总偿债率 (TDSR)，整体市场中分层房屋的平均价格都在攀升。即使我们处在现今疫情的情况下，房地产的价格仍然没有下滑的趋势。在某种程度上，这可能是通过总偿债率 (TDSR) 的贷款框架；以便让人们有更好的持有能力。这也导致了一个健康的房地产市场，包括土地房产。”
整体分层土地房产平均价格的表现：从2000年至2021年
图源：市建局(URA)，博纳产业集团(PropNex)
Ng指出：“在过去的十年里（从2012年到2021年），传统土地房产的价格平均增长了61.74%，或年增率为5.49%，而分层土地房产则升值了56.54%，年增率为5.11%。根据过去10年的房产价格表现，传统土地房产和分层土地房产的年增率相当接近。”
传统土地房产：从2012年至2021年的平均价格增长
图源：市建局(URA)，博纳产业集团(PropNex)
分层土地房产：从2012年至2021年的平均价格增长
图源：市建局(URA)，博纳产业集团(PropNex)
Ng 补充，分层土地房产的整体交易量也在增加。另一方面，分层土地单位的供应量却在减少。根据他的调查，自2015年以来，只有725套新的分层住宅进入市场。
图源：博纳产业集团(PropNex)
Ng 将此归功于在2014年8月市建局(URA)对分层住房开发的新指南。在此之前，开发商只需要留出30%的场地面积作为公共空间和设施。没有绿化控制，100%的场地面积可用于要开发的住房单位数量。
市建局于2014年8月制定了新的分层土地房产指南
图源：市建局(URA)
根据新指导的方针，必须为公共空间和设施预留45%的场地面积。在这45%的面积中，至少有25%必须是绿色空间。而住宅单位的数量只可使用40%的场地面积。Ng指出：“从那时起，开发商开发分层住宅的积极性降低了。大部分则已经决定开发传统的土地房产。”
Ng 估计，随着新分层土地房产开发项目的供应量减少，加上传统土地房产的价格呈上升趋势，导致那些想购买分层土地房产的买家未来可能不得不转向转售市场。
Ng：根据过去10年的价格表现，传统土地房产和分层土地房产的增长率相当接近。(图源：博纳产业集团(PropNex))
他把分层房屋比作高级别墅，由于住房和发展委员会（HDB）不再建造这类房屋单位，所以高级别墅能够长期保持其价值。因此，想要这种拥有宽敞空间的高级别墅，其买家不得不转向转售市场。
Ng 表示，与传统的土地房产相比，分层土地房产的入门价格更为低廉。他补充，这种分层房屋单位的大多数买家是政府租屋 (HDB) 和公寓的升级者，特别是拥有孩子的家庭。(通过我们的新加坡政府租屋目录寻找出租或出售的单位)
因此，房产的地点很重要。Ng 建议在有发展潜力的地区购买分层房屋，例如：有城市转型的地区。他觉得， 靠近公共交通是关键的因素，而拥有其他设施则是额外的因素，如：学校。
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