新一代外籍工人宿舍
By Charlene Chin,
Cecilia Chow & Timothy Tay
/ EdgeProp Singapore |
近几周以来，新加坡的外籍工人宿舍成了聚光灯的焦点。截至5月4日，在18,778例Covid-19确诊病例中，有16,393例病例发生在那里。“我们正在尽我们所能控制住在宿舍里的外来工人的严重病毒感染，照顾好这些工人。”Covid-19疫情多个部门工作组的联合主席Lawrence Wong5月4日在国会这样说。
外来工人的病毒感染主要集中在建筑部门的工人中（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
Wong补充说，外来务工人员中的病毒感染“主要集中在建筑行业的工人中”。 “我们现在知道，这一群体之间的病毒传播已经发生了一段时间，而且不仅发生在宿舍，还发生在常见的工作场所，以及他们下班后和休息日与朋友去休闲的地方。”
Wong说，这就解释了宿舍外的聚集现象——住在店铺和私人公寓的建筑工人也是如此。
根据统计部的数据，截至2019年12月，持有工作许可证的建筑工人总数为293,300人,比新加坡最大的规划区勿咯(Bedok)的人口还要多，截至2019年在勿咯有279,380名居民。
居住在宿舍里的外国工作许可证持有者的总人口为323,000人。有43栋专用宿舍，可容纳3,000至25,000名工人。根据人力部(MOM)的消息，在43栋专用宿舍中，25栋已被公告为隔离区。人数最多的是位于Punggol的S11宿舍，截至4月30日，共有2400多病例。第二高的感染群集中在Tuas View宿舍，截至5月4日，该宿舍已有超过一千宗报告病例。
最大的感染群聚集在Punggol的S11宿舍（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
当代宿舍的设计与居住空间
“我们如何防止这种情况再次发生？” Wong问道。 “我们必须与建筑行业合作，从根本上改变我们进行建筑活动的方式。我们需要一系列的措施，包括工地、工人的住宿和交通，以及工人自己采取的额外预防措施。”
TS集团的首席执行官Shamkumar Subramani是Tuas View的共同所有者和运营人。他表示，这些宿舍的高感染率“很大程度上是由于目前的设计和居住空间的靠近”。
根据市建局于4月13日更新的独立工人宿舍指南，每名工人的最低居住面积为4.5平方米（48.4平方英尺）。 ERA Realty的研究与咨询部门主管Nicholas Mak指出，这不到11.52平方米（2.4米x4.8米）停车位的一半大小。
“通常情况下，宿舍可以容纳12至20名员工。” 高力国际资本市场高级总监Steven Tan表示，“因此，一个可容纳20名工人的房间最少应有90平方米的楼面面积。”这相当于有3间卧室的建屋发展局四居室单位的平均面积。 自2017年5月15日起，一个四居室或较大单位的合租户人数上限为九人。
Shamkumar: 管理这些宿舍的Covid-19疫情是一个巨大的挑战，我觉得我们要整体地看待设计（图片:TS集团）
两栋最大的专用宿舍是拥有25,000张床位的Sungei Tengah Lodge和拥有16,800张床位的Tuas View。
除专用宿舍外，约有700间非专用宿舍，例如工业或仓库内由工厂改建的宿舍或附属宿舍，以及建筑地盘内的临时宿舍。 Mak指出，附属宿舍通常是为受雇在这些工厂工作的外籍工人保留的，通常比专用宿舍容纳的工人要少。
Credit Suisse的分析师Gerald Wong在4月20日的报告中估计，约有20万名工人居住在专用宿舍内，另有9.5万名工人居住在改造后的宿舍内，其中大多数宿舍内居住50至100名工人，有些宿舍内最多居住着500名工人。
许多宿舍位于新加坡的外围，靠近制造业或工业区，例如西部的Boon Lay、裕廊、Senoko和Tuas、东部的樟宜和北部的兀兰，ERA的Mak说。
Tuas View拥有小市场、专用烹饪区、中央洗衣房和娱乐设施，如室外运动场和健身房。
Tuas View在2016年开业时为新一代专用宿舍树立了标杆。宿舍楼内设有小市场、专用烹饪区等便利设施、洗衣和汇款等中央服务，以及包括室外运动场和健身房在内的娱乐设施。
什么可以改变？
政府正在考虑整修宿舍。 “这是一件好事。”Shamkumar说,“管理这些宿舍的Covid-19疫情是一项巨大的挑战，我认为我们必须从整体上看待设计。”
除了设计之外，诸如宜居空间、社会和文化方面的问题也必须被考虑进去。毕竟，在这些宿舍里住着来自许多不同国家的工人，比如孟加拉、中国和印度。
改善居住空间包括增加每个工人的最低居住面积，而不是目前的4.5平方米，每个房间的居住人数也可以限制在8到10人之间。未来的宿舍可能需要成套淋浴和厕所设施，而不是公用厕所设施。人员与淋浴和厕所设施的比例也可以从目前的6至9个工人减少到5个。
设有双层床的工人宿舍的典型睡觉空间（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
高力国际的Tan表示，在Covid-19疫情过后，“兵营式”的员工宿舍的商业模式可能会转向更多的“公寓式”住宿，房间更小，附带浴室，每间可容纳6至8名员工。
为防止疫情在工人中像野火一样蔓延，新的专用宿舍项目的床位可限制在5000张。
“这意味着超大宿舍在未来不会出现。” Shamkumar说，“在设计上，还是会以社群居住为主，但会以5000人数为限，并控制互动量。”
Pioneer Lodge——最后一栋超级宿舍还是第一栋新宿舍？
Pioneer Lodge目前处于一个关键位置，是一栋拥有10,500个床位的专用宿舍，已经开始动工。 Shamkumar旗下的TS集团和上市建筑及地产集团Wee Hur Holdings在去年9月的投标中赢得了裕廊顺利路上的这个地块。
为了防止未来疫情像野火一样在工人中蔓延，新的专用宿舍项目的床位可限制在5000张（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
Wee Hur和TS 集团分别以75:25的比例建立了合资企业，以每月$724,500的租金和每月$58,500的BCA管理费获得了Pioneer Lodge的土地。土地租约为期三年，自2019年10月至2022年9月，可选择再续期3+3年。
Shamkumar说，专用宿舍场地的九年租约(3+3+3年）包含建设期，通常需要一年。根据Wee Hur的2019年度报告，Pioneer Lodge计划于2020年上半年部分投入运营，在2021年上半年全面投入运营。然而，由于Covid-19疫情的爆发，建筑工程已经停止。
Pioneer Lodg是根据市建局现行的公共房屋指南设计的，并以10,500张床位的容量及九年租期作为投标基础。 Shamkumar说，如果将其容量减半至5000张床位，土地租金将不得不降低或需要延长租约，以使其运营下去。
开发商及运营商所面对的问题是:它是否能为未来的宿舍订立新标准，抑或是最后一栋根据现有专用宿舍指南兴建的超大型宿舍？ “这其中有很多活动环节。”Shamkumar说，“我们需要坐下来和当局讨论。”
成本是一个主要的考虑因素，因为将转嫁给那些为床位支付费用的公司。工人们在宿舍（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）
高力国际的Tan说，成本是一个主要考虑因素。 “由于基础设施建设的增加以及所需的R&M（维修和维护）工程的增加，公寓式宿舍的运营成本将会更高。” 他补充道，“这种较高的成本会转嫁给按床位收费的公司。运营商将不得不重新调整每个房间的工人人数和每个床位空间的成本之间的最佳平衡，以便继续运营下去。”
例如，根据Wee Hur的年度报告，在2019年底，Tuas View的入住率约为80%,Tuas View的租金在每月$250至$300之间。 Shamkumar说:“在过去三到四年，由于建筑业和其他行业的改进，入住率已经恢复了5%到10%，但并不显著。”
运营商之间的整合
然而，Shamkumar表示，工人宿舍行业可能会出现整合，剩下的运营商会更少。 “我们预计，一些雇主可能会拖欠房租。” 他说，“我们已经看到了这方面的迹象。 如果你是那些依靠月租金和现金流的运营商之一，你可能无法生存。但如果你财大气粗，就能熬过这一劫，你会成为那些幸存者之一。”
高力国际的Tan指出，工人宿舍床位的需求将保持强劲，因为这主要是由建筑业推动的。 “在中短期内，建筑业的增长受到2017年和2018年大量整体交易的支持，这些交易项目很可能在2023-2024年被重新开发。” 他表示，“从长远来看，建筑业的增长将得到运输业的支持，交通运输业目前有75个项目正在进行中，如南北走廊、汤姆逊-东海岸线、Tuas Mega Port和樟宜Terminal 5等，这些项目将从现在到2040年逐步展开。”
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