分析：目前卖家要价是否不切实际？

By Elizabeth Choong

/ EdgeProp Singapore |

June 14, 2023 5:55 PM SGT

Cape Royale是我们分析中唯一个平均要价低于平均成交价的公寓。（照片：Samuel Isacc Chua/EdgeProp 新加坡）

新加坡（EDGEPROP）— 尽管贷款利率不断上升，疫情导致经济疲软，政府出台了为房地产市场降温的措施，但住宅房地产价格一直处于上涨趋势。这促使买家质疑要价是否过高且不切实际。我们将尝试回答这个问题。

防止偏见分析的方法

我们比较了同一项目在一段时间内的平均成交价格和平均要价。平均成交价格基于过去12个月内该项目的实际销售交易。平均要价基于EdgeProp上的房源。

与同一地区的公寓相比，我们的分析中使用的公寓今年的转售交易数量最高。这些公寓在过去12个月里至少有5笔交易，目前至少在EdgeProp有5个房源。

此外，在我们的分析中，只使用每个项目最常见的单位的交易和房源。例如，901至1100平方英尺的单位占Petit Jervois的大部分（45.5%），因此在计算项目的价格差异时，仅使用该类单位的交易记录和房源。

中央核心区（CCR）的要价和成交价之间的差异最小

在中央核心区的公寓中，D’Leedon今年的转售交易数量最多，有35笔。Royalgreen和Petit Jervois紧随其后，分别有31笔和29笔交易。Cape Royale以26笔交易位居第四，而The Sail @ Marina Bay以22笔交易位居第五。

在上表1中的CCR公寓中，只有Cape Royale的平均要价低于平均交易价格。Cape Royale是圣淘沙的一个99年地契公寓。2013年，当Cape Royale竣工时，开发商将未售出的单位出租。然而，开发商去年推出了一些出售单位，很快就被买家抢购一空。

在上表1中的CCR公寓中，V on Shenton的价格差异第二高，为13.6%。

自2016年以来，V on Shenton的平均交易价格下降了10%。二级市场的大部分交易都是亏损的。更高的要价可能表明卖家不愿亏本出售他们的公寓，导致要价更高，但交易也更少。

Concourse Skyline在CCR公寓中的价格差异最大，为22.9%。卖方对该项目的积极情绪可能导致了交易价格和要价之间的巨大差异。方圆500米范围内还有另外三个99年地契的公寓项目（共677个单位）和Sultan Gate Place （999年地契公寓，共12个单位）。除了2018年获得临时入住许可（TOP）的City Gate（311个单位）外，所有其他项目都要老得多，而且只有不到250个单位。

此外，附近的Golden Mile Complex于2022年5月整体出售。该项目预计将改造成一个新的综合项目，包括住宅、零售和办公。当新项目为该地区注入更多便利设施和活力时，Concourse Skyline的卖家可以以更高的价格挂出他们的单位，预计价格会上涨。

表1中列出的所有公寓的平均价格差异为7%，这表明CCR公寓的要价往往比买卖双方商定的最终价格高出约7%。

中部其他地区（RCR）的差异最大

在中部其他地区的公寓中，Reflections at Keppel Bay 今年的转售交易量最高，为29笔。Sims Urban Oasis以28笔交易位居亚军，其次是Commonwealth Towers和Principal Garden，分别为21笔和17笔交易。Park Colonial以16笔交易位居第五。

上表2中的所有公寓均为99年地契，平均要价高于其平均交易价格。

Commonwealth Towers（7.1%）、Park Colonial（7.2%）和Stirling Residences（7.6%）是RCR公寓中价格差异最小的三个。就总价而言，Commonwealth Towers的差异最小，为151元/平方英尺，而Stirling Residences的差异最大，为178元/平方英尺。

Commonwealth Towers和Stirling Residences位于第3区，彼此相距不到500米。这些项目距离女皇镇（Queenstown）地铁站也只有几步之遥。然而，Commonwealth Towers比它老了五年，在2017年获得了临时居住许可（TOP），而Stirling Residences则在去年获得了临时居住许可。

这两个公寓的平均价格都低于同一地区的非永久地契公寓的价格。Commonwealth Towers和Stirling Residences的单位目前平均价格分别为2054元/平方英尺和2247元/平方米，低于第三区非永久地契公寓2415元/平方英寸的平均价格。

自2018年以来，Commonwealth Towers的平均价格一直以7.1%的速度增长，与Stirling Residences27.7%和第三区非永久地契公寓37.5%的增长相比要慢得多。资本升值放缓可能会抑制买家对该公寓的兴趣，并鼓励卖家以更有竞争力的价格挂牌以确保能够成交。

Park Colonial位于13区的Woodleigh地铁站旁边。随着附近Woodleigh购物中心最近的开业，该社区受益于更多便利设施的注入。购物中心还与Woodleigh Residences和地铁站融为一体。

Woodleigh Residences对Park Colonial构成了强大的竞争，这有助于缩小Park Colonial的交易/要价差距。此外，在过去的12个月里，Park Colonial有19个活跃房源和26笔交易，为买家和卖家提供了一个良好的价格基准。

有趣的是，价格差异最大的RCR公寓也来自第三区。Prince Charles Crescent路的Principal Garden的价格相差为15.3%。与Commonwealth Towers和Stirling Residences不同，Principal Garden距离任何地铁站都不止步行路程。在过去三年里，几次新房发售提高了卖家的预期。

上表2中所有RCR公寓的平均价格差异为10%。这表明RCR公寓的要价比实际交易价格高出约10%。

中央以外地区（OCR）

在中央以外地区的公寓中，High Park Residences今年的转售交易量最高（31笔），是买家中最受欢迎的OCR公寓。Kingsford Waterbay以24笔交易位居第二，Watertown并列第三，各有20笔交易。Symphony Suites和The Tapestry并列第四，各有17笔交易，而The Glades和Euhabitat以16笔交易跻身第五。

在上表3中列出的20个公寓中，The Hillier和The Tapestry的价格差异最小，分别为3.4%和3.6%。River Isles的价格差异最大，为20.5%。

值得注意的是，The Tapestry和River Isles是东部地区的非永久地契公寓。The Tapestry位于Tampines Street 86，而River Isles位于Edgedale Plains。另一方面，Hillier位于北部地区的Hillview Rise。

The Hillier是一个带有零售平台的综合项目，距离Hillview地铁站只有几步之遥。该项目周围有六个永久地契公寓（共1645个单位）、Hillington Green（999年地契公寓，共480个单位）、Kingsford Hillview Peak（99年地契公寓，共512个单位）和Midwood（未完工的99年地契公寓，共564个单位）。

激烈的竞争本可以降低卖家的预期，使要价更接近实际交易价格。此外，The Hillier在EdgeProp上有53个活跃的出售房源，但在过去12个月里，实际售出的只有23套。

The Tapestry的小价差也可能归因于强烈的竞争。Arc at Tampines（574个单位的行政公寓）、Parc Central Residences（700个单位的未完工行政公寓）和三个共1853个单位的99年地契公寓都在The Tapestry的500米半径内。

热衷于在附近购买房产的买家有很多选择。因此，卖家必须以有竞争力的价格来确保成交，这并不奇怪。此外，附近众多的选择也让买家更容易比较价格。

相比之下，River Isles是方圆500米范围内唯一的公寓。附近只有两个行政公寓，即Riverparc Residence（504个单位）和The Amore（378个单位）。River Isles也是最大的项目，拥有610个单位。

附近缺乏项目意味着卖家在决定要价时，可作为基准的可比项目更少。因此，他们可能对其单位的实际价格抱有不太现实的期望。

尽管是附近唯一的公寓，但卖家可能高估了River Isles的买家需求，因为其平均价格明显低于第19区的同类公寓。事实上，River Isles的平均价格与同一地区的行政公寓的价格趋势更为接近。

River Isles目前的平均价格为每平方英尺1221元，而第19区的99年地契公寓和行政公寓分别为每平方米1466元和每平方英尺1261元。

上表3中列出的20个公寓的平均价格差异为8.8%，这表明买家能够将卖家对OCR公寓要价降低8%以上。

关键观察结果

CCR公寓的成交价与要价差异最小，为7%，而RCR公寓的差距最大，为10%。OCR公寓的平均要价比平均交易价格高出约8.8%。然而，读者应该记住，这些是我们分析中检查的每个地区公寓的总体平均值。

同一地区的每一套公寓的价格差异很大，这是由于各种因素造成的，如附近项目的竞争、附近新推出的公寓、公寓中可供出售的单位数量，以及公寓与该地区其他公寓相比的总体价格趋势。因此，买家必须在虚线上签字之前对每个项目进行研究。

总体平均要价似乎并没有不切实际，因为这三个地区的要价和成交价之间的差异在7%到10%之间。卖家通常会以高于实际交易价格的价格挂出他们的房源，以留出一些谈判空间。假设卖方同意在谈判桌上将其要价降低5%，这意味着他们将以比交易价格高2%至5%的价格出售其单位。

CCR公寓目前的平均价格比去年上涨了4.9%，而OCR公寓的平均价格同期上涨了5.8%。RCR的公寓增长率最高，为11.0%。

就要价与成交价而言，CCR的价差最小，其次是OCR和RCR。这可能是豪华和高端住宅市场疲软的一个主要指标，可能是由于最新一轮的降温措施。例如，倾向于购买CCR公寓的外国人可能会因为最近额外买方印花税的提高（60%）而望而却步。

此外，RCR和OCR推出了许多新房，尽管价格高于现有的邻居，但事实证明它们非常受买家欢迎。例如，Tembusu Grand在4月份推出时售出了53%的单位。目前Tembusu Grand的平均价格为2474元/平方英尺；远高于Dunman View（1346元/平方英尺），后者是方圆500米范围内唯一一个99年地契公寓。Tembusu Grand的平均价格也高于其永久地区的邻居，如One Amber（2045元/平方英尺）和The Esta（2123元/平方米）。

新推出的公寓价格高于现有公寓，这可能会推高附近现有公寓的价格。此外，现有的公寓将受益于新项目给该地区带来的关注，特别是如果新项目为社区增加了更多的便利设施，如餐馆或商店。

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