分析：深入研究2月份的每个新政府组屋（BTO）项目
By Elizabeth Choong
乌鲁班丹东区（Ulu Pandan East）的概况，该区计划用于住宅用途。(图片：建屋局)
在去年11月的BTO申请活动中，所有的单位类型都获得了超额认购。唯一的例外是女皇镇（Queenstown）的三房单位，其总体申请率为0.9。加冷/黄埔（Kallang/Whampoa）的四房单位最受欢迎，总体申请率为11.3。
2023年预算案的潜在影响
作为2023年预算案的一部分，新加坡政府宣布，40岁及以下的年轻已婚夫妇或有子女的家庭的首次购房在申请BTO单位时将获得额外的购买名额。这项措施预计将在今年晚些时候实施，因此，在即将到来的BTO申请活动中，合格的申请人不会受益。
此外，首次购买转售组屋的买家将获得更多政府津贴。符合条件的家庭如果购买四房或更小的单位，将获得8万新元的补助金（高于之前的5万新元），如果购买较大的单位，将获得5万新元（高于之前的4万新元）。单身的首次购房者如果购买四房或较小的单位，将获得4万新元（高于之前的2.5万新元）的补助，如果购买较大的单位，将获得2.5万新元（高于之前的2万新元）的补助。
虽然补助金可能会鼓励更多的买家购买转售组屋，但它可能不会大大改善购买条件。目前供应紧张的市场让卖家占了上风，他们可能会考虑到额外的补助，并提高他们的要价。
加冷(Kallang) / 黄埔(Whampoa) 的两个非常不同的BTO项目
由于其中心的位置以及靠近小印度地铁站（Little India MRT Station）和众多设施，即将在花拉公园路（Farrer Park Road）沿线推出的BTO项目预计将加入黄金地段公共住房（PLH）项目。
另一个BTO项目位于Jalan Rajah沿线。该项目不太可能作为PLH项目推出，因为该地块不在任何地铁站的步行范围内，而且附近的设施有限。
加冷/黄埔的分析（花拉公园路）
政府之前宣布将在花拉公园场（Farrer Park Field）上建造公共住房，而即将沿花拉公园路进行的BTO项目是计划在该地建造的新公共住房的一部分。
花拉公园路BTO项目的未来居民将享受到步行到双线小印度地铁站的便利。他们还将享受到距离即将开业的Piccadilly Galleria只有一站地铁的便利，Piccadilly Galleria是一个综合发展项目的零售部分，将直接连接到花拉公园（Farrer Park）地铁站。Piccadilly Grand是住宅部分，整个项目预计将在2026年获得临时入住许可（TOP）。
附近有许多其他设施，包括竹脚(Tekka)市场和Mustafa中心。乌节路和武吉士也离这里很近。
家长们会很高兴地知道，Farrer Park小学和Stamford小学都在1公里范围内，而著名的英华学校（初级）（Anglo-Chinese School (Junior) ）和圣约瑟夫小学（St. Joseph’s Institution Junior）则在2公里范围内。
然而，住在小印度的中心地带可能不适合那些喜欢安静环境的人。该地块靠近小印度巴士总站，为附近居民提供了便利的公共交通连接，但也导致了更多的噪音和交通堵塞。居民可能还得忍受附近的竹脚妇幼医院（KK Women’s and Children’s Hospital）在零点发出的救护车鸣笛声。
加冷/黄埔的分析 (Jalan Rajah)
沿着Jalan Rajah和花拉公园路的两个BTO项目都在加冷/黄埔，但它们的位置属性非常不同。
大巴窑地铁站是离Jalan Rajah项目最近的地铁站，但不在步行范围内。从好的方面看，该地块靠近大巴窑体育场、体育馆和游泳馆，以及加冷河。这些附近的娱乐设施使该BTO项目成为喜欢运动的家庭的理想选择。未来的居民应该可以在附近的马里士他广场（Balestier Plaza）、邵世广场（Shaw Plaza）和中山商场（Zhongshan Mall）满足他们的日常需求。去大巴窑城镇中心也只有一个短距离的车程。
弘文学校（Hong Wen School）和培正公学（Pei Chun Public School ）在1公里的半径范围内。方圆2公里内的学校包括CHIJ小学（大巴窑）和Marymount Convent School。
该地块面对繁忙的泛岛高速公路（Pan-Island Expressway），因此未来的居民需要忍受交通噪音，特别是在高峰期。
加冷/黄埔的组屋价格
自2013年以来，加冷/黄埔区四房转售组屋的平均价格增长了25%，目前的价格为每平方英尺723新元。相比之下，同一城镇的两房单位的平均价格下降了4%，至每平方英尺516新元，而三房单位的平均价格则上升了1%，至每平方英尺537新元。
Kallang Horizon是在上一次11月的BTO申请活动中在加冷/黄埔推出的唯一项目。
加冷Horizon的三房单位可供申请，价格从33.5万新元到44.7万新元不等，而四房单位的价格则从50.9万新元到69万新元。
与Kallang Horizon一样，位于花拉公园路的地块预计将作为PLH项目推出，因此价格会类似。位于Jalan Rajah的地块可能会以较低的价格推出，因为它预计不会是PLH项目。
未能成功申请加冷/黄埔的两个项目的申请人应在5月的下一轮BTO申请活动中再次尝试，届时同区域的三房和四房BTO单位将可供申请。
另外，买家可以考虑去年已经超过最低居住期（MOP）的加冷/黄埔的转售单位。小家庭或单身人士可以考虑Bendemeer Light共327个三房单位中的一个。较大的家庭可以看看沿Bendemeer路的Bendemeer Light共888个四房单位或黄埔Dew沿Lorong Limau的249个四房单位。
在加冷/黄埔选择哪个项目？
加冷Horizon的三房和四房单位的整体申请率分别为7.6和11.3。基于Kallang Horizon的受欢迎程度，预计加冷/黄埔即将推出的BTO项目也会受到追捧。然而，由于缺乏较大的单位，大家庭可能要避开这两个项目。
沿着花拉公园路的项目预计会有更多的需求，因为它位于中心位置，并且靠近地铁站。该地块优越的位置属性意味着该项目被广泛预期为PLH，这也带来了一些缺点，包括较高的价格和较长的最低居住期。
然而，花拉公园路项目有1270个单位可供申请，比Jalan Rajah项目的500个单位多出一倍多。
另一方面，喜欢运动的家庭可能更喜欢Jalan Rajah项目，因为步行范围内有一系列的运动设施。该项目也可能吸引正在寻找中心位置住宅的买家，因为价格更实惠。
另一个在女皇镇的项目
即将推出的女皇镇BTO项目位于Ulu Pandan Banks旁边，这个项目是在11月的上一次BTO申请活动中推出的。该项目将有730个单位，大约是Ulu Pandan Banks单位数量的一半。
由于邻近的Ulu Pandan Banks是作为PLH项目推出的，即将推出的女皇镇BTO项目几乎可以肯定也是一个PLH项目。此外，与同时推出的其他PLH项目相比，Ulu Pandan Banks的推出价格是最高的。因此，对即将推出的皇后镇BTO项目感兴趣的买家将不得不预留更大的购房预算。
尽管价格较高，但买家可能会发现这个即将发售的项目很有吸引力，因为它为未来的居民提供了连接和便利。该地块位于多佛（Dover）地铁站的步行范围内。
未来的居民将离各种段位的众多知名学校近在咫尺。
女皇镇的组屋价格
自2013年以来，女皇镇四房转售组屋的平均价格增长了22％，目前为866新元/平方英尺。另一方面，同一地区的三房单位的平均价格在同一时期下降了1％至588新元/平方英尺。
Ulu Pandan Banks和即将推出的BTO项目相邻，两个项目的推出时间只相差几个月。因此，即将推出的女皇镇BTO项目的推出价格预计将与Ulu Pandan Banks的价格一致。Ulu Pandan Banks的三房和四房单位的推出价格分别为36.2万至50.4万新元和54.6万至72.5万新元。
不成功的申请者可以在5月的下一次BTO申请活动中试试运气，届时建屋局将在女皇镇推出更多的三房和四方单位。他们也可以考虑沿Ghim Moh Link的Ghim Moh Edge，它是即将推出的BTO项目的一个近邻。Ghim Moh Edge的2368个三房和5288个四房单位在去年获得了最低居住期。
值得买家考虑的是什么？
在去年11月的BTO申请活动中，女皇镇的三房单位只吸引了0.9的整体申请率。四房单位的情况较好，整体申请率为2.3。申请率较低的原因可能是三个女皇镇的BTO项目在同一次BTO申请活动中推出，因此给了申请人更多的选择。
相比之下，去年5月的BTO申请活动中，只有女皇镇的一个项目。Ghim Moh Ascent吸引了较高的整体申请率，三房单位申请率为1.5，四房单位申请率为4.4。在最近8月份的BTO申请活动中，皇后镇没有推出任何单位。
尽管在最近的BTO申请活动中，女皇镇的单位申请率较低，但即将在同一地区的BTO项目仍然值得考虑。附近众多的学校应该会吸引家长们，而那些在one-north工作的人也会很喜欢，因为只有一个地铁站的距离。
裕廊西：蓄势待发
热衷于居住在裕廊西的买家一定要抓住机会，在即将到来的BTO申请活动中提交申请。
裕廊西最近的BTO项目是Lakeside View，该项目于去年5月推出。Lakeside View有101个三房和246个四房单位，分别吸引了4.4和7.4的整体申请率。214套五房单位的总体申请率为15.4。然而，今年5月的下一次BTO申请活动将不包括裕廊西。
先锋（Pioneer）地铁站与即将到来的裕廊西BTO项目相距不远，使裕廊湖区（Jurong Lake District JLD）只需乘坐短途地铁即可到达。
然而，对于在中央商务区工作的人来说，漫长的通勤时间可能会使一些人不愿申请。
当裕廊地区线（Jurong Region Line JRL）在2029年全面投入运营时，连接性预计将得到改善。现有的文礼（Boon Lay）地铁站与先锋地铁站只有一站之隔，当JRL第一阶段在2027年投入运营时，文礼地铁站将成为一个换乘站。
附近有许多休闲设施，包括公园、裕廊西体育馆（Jurong West Stadium）和体育中心（Sports Centre）。半径1公里内有4所小学。另一方面，附近有许多工人宿舍，这可能被一些潜在买家认为是一个缺点。
有兴趣的申请者还应该注意，这个即将推出的BTO项目的可售单位数量最少，这可能会影响他们成功申请的机会。
裕廊西组屋价格
自2013年以来，裕廊西的三房转售组屋的平均价格增长了10％，目前为每平方英尺497新元。四房单位的价格增长更为强劲，在同一时期增长了16％，达到每平方英尺480新元。
在公共交通基础设施改善的背景下，裕廊西组屋的价格预计将进一步升值。我们去年进行的关于连接性和便利性的调查显示，62%的受访者愿意为公共交通便利的房屋多支付至少10%的费用。
不成功的申请人可以考虑裕廊西的三个项目，它们将在今年完成最低居住期。沿着Corporation Drive的Yung Ho Spring I和II有1150个三房单位和1330个四房单位，而沿着裕廊西街42号的Spring Haven @ Jurong有150个三房单位和238个四房单位。
登加（Tengah）：ACS小学的新家
登加是本月BTO申请活动中唯一拥有五房单位的项目。它也有最多的单位数量和最多的单位类型。由于登加是一个新的和未开发的城镇，预计它将拥有最实惠的单位。
在登加BTO项目的步行距离内，没有现有的地铁站。JRL第二阶段将为Tengah和Pandan水库之间的地区提供服务，但预计在2028年才完成。
登加的组屋价格
在去年11月的BTO申请活动中，登加有两个项目，所有单位类型都被超额认购。
Garden Waterfront I和II @ Tengah有578个两房弹性单位，售价为11.1万至17.4万新元。89个三房和740个四房单位的推出价格分别为21.4万至26.2万新元和30.7万至39.7万新元。该项目有670个五房单位，推出价格为42.8万至53.6万新元。有兴趣的申请人可以预期即将推出的登加 BTO项目的单位价格与此类似。
父母是否应该申请登加的单位？
在这一轮BTO申请中提供的登加单位有可能位于搬迁后的ACS（小学）的1公里或2公里半径范围内。然而，在家长们急于提交BTO申请之前，他们应该牢记，学校将在2030年才会在新的地点运营。此外，搬迁后的学校将只从小学一年级的学生开始，而ACS（Barker）的学生将在旧校区完成他们的小学教育。
因此，有年幼孩子的父母可能会发现，他们的孩子在2030年时已经过了上小学的年龄。BTO单位可能更适合那些计划在搬入新家后成家的新婚夫妇。
该地块步行范围内的现有设施不多，但更多的设施预计将与新镇的发展同步建设。在此期间，先入住的居民将不得不忍受一些不便和施工噪音。
不成功的申请人可以尝试再次提交申请。5月份的下一次BTO申请活动将有登加的两房到五房单位。
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