分析：对即将到来的Jalan Tembusu和Tampines GLS地块的见解
By Elizabeth Choong
/ EdgeProp Singapore |
4月8日正式推出的Tembusu Grand项目的比例模型。(图片: Samuel Isaac Chau/EdgeProp Singapore)
新加坡（EDGEPROP）- 2023年上半年政府卖地计划确认名单上的两块住宅用地的招标将于7月18日结束。这两块地的招标工作已于3月启动。
尽管投标截止日期相同，但这两块地都计划用于不同类型的住宅开发。Jalan Tembusu地块计划建设公寓，而淡滨尼街62号地块（B地块）则计划建设行政共管公寓（EC）。
Jalan Tembusu GLS地块：周围有很多便利设施
位于 Jalan Tembusu 的 20572 平方米（221438 平方英尺）地块的最大总建筑面积 (GFA) 为 72003 平方米（775040 平方英尺）。 URA 估计在 99 年的地契地块上可以建造 840 个公寓单位。
家长们知道会很高兴，在方圆 1 公里范围内有五所当地学校，包括丹戎加东女子学校（Tanjong Katong Girls' School）、海格女子学校（Haig Girls' School）和中正中学（总校）（Chung Cheng High School (Main)）等热门学校。
此外，这个GLS地块位于加拿大国际学校（丹戎加东校区）（Canadian International School (Tanjong Katong Campus)）的旁边。学校的教师和有孩子在该校上学的外籍人士将为未来的公寓提供现成的租户资源。
附近的其他设施包括两个即将开通的汤姆森-东海岸线（Thomson-East Coast Line）的地铁站。丹戎加东（Tanjong Katong）和Marine Parade地铁站位于该地块半径1公里范围内。然而，这两个地铁站预计明年才会投入使用。环线上的达科达地铁站是最近的现有地铁站，但距离超过1公里。
加东购物中心（Katong Shopping Centre）、加东广场（Katong Plaza）和Roxy Square都在步行范围内，而百汇广场（Parkway Parade）和Marine Parade中央市场和熟食中心（Marine Parade Central Market and Food Centre）则离这里不远。方圆1公里内的其他设施包括东海岸公园（East Coast Park）和中华游泳俱乐部（Chinese Swimming Club）。
在Jalan Tembusu GLS地块旁边，有一块地块被指定为疗养院。一些买家可能会对附近的疗养院产生负面的看法。然而，年长的买家或有年长父母的买家可能会对它的临近感到高兴。
此外，该地块旁边将有一个0.52公顷的公园，中标者必须按照NParks和URA的要求设计和建造。 GLS 地块的招标文件表明公园必须适合老年人，但也要迎合所有年龄段的用户。 未来的公园还有九棵必须保留的热带雨林树木。
对于中标者来说，公园将增加Jalan Tembusu地块的开发成本，但绿色的开放空间将提高该地区的整体吸引力。
预计买家竞争激烈
Jalan Tembusu GLS 地块未来项目的开发商预计将面临激烈的买家竞争，因为在 1 公里半径内有三座新公寓。
最近的推出的Tembusu Grand，有53%的单位以每平方英尺2,465新元的平均价格售出。该非永久地契公寓与标的地块仅隔一条马路。与Tembusu Grand相比，这个GLS地块的优势在于它更靠近即将开通的丹戎加东地铁站。
附近的另外两个新公寓是飞永久地契的 Grand Dunman 和永久地契的 The Continuum，预计将于今年晚些时候推出。
这三个新的公寓总共有2457个单位，预计将吸收买家对该地区公寓的大部分需求。这可能会转化为买家对这块GLS地块上未来公寓的需求减弱。
中标价可能与先前的竞标价一致
预计发展商将密切关注 Tembusu Grand 的销售表现。 如果 Grand Dunman 在 Jalan Tembusu 地块的投标截止前推出，其销售业绩也将受到密切关注。 他们的销售业绩预计将影响 该GLS 地块的投标价格和投标人数量。
The Continuum的推出预计也会对即将到来的Jalan Tembusu地块的竞标产生边际影响，因为其拥有永久产权，因此价位较高。此外，它在2021年11月被Hoi Hup Realty和Sunway Developments以11亿新元（1,440新元/平方英尺）的价格集体购买。另外两个即将推出的公寓是在在去年售出的GLS地块上。
淡滨尼街 62 号（B 地块）GLS 地块：预计将借助 Tenet 的人气
建屋局（HDB）估计在淡滨尼街61号（B地块）GLS地块上可以建造700个EC单位。该地块面积为28000平方米（301394平方英尺），最大总建筑面积为70001平方米（753491平方英尺）。
截至2月，Tenet的累计售出率为97.1%，目前的平均价格为1,378新元/平方英尺。Tenet在买家中的受欢迎程度可能会鼓励更多开发商竞标该GLS地块。
Tenet坐拥的GLS地块于2021年8月以4.22亿新元（每平方英尺659新元）的价格被售予青建地产（Qingjian Realty）和Santarli建筑（Santarli Construction）。预计该GLS地块的中标价不会与Tenet地块提交的中标价相差太远。
预计对买家的竞争不太激烈
附近沿着淡滨尼11号大道的一块空地被计划进行综合开发，不仅有公寓单位，还有一个社区俱乐部和一个小贩中心。此外，该项目还将与一个公交转换站相结合。这个未来的综合发展项目预计将增加该社区的设施数量，并进一步提高其吸引力。
该综合开发用地的招标将于6月27日结束，这比标的地块的招标结束还早不到一个月。因此，可以预计，两个开发项目的住宅单位将在同一时间推出。
然而，淡滨尼街62号（B地块）GLS地块的开发商预计不会面临来自综合发展项目的激烈的买家竞争，因为这两个地块都被规划为不同类型的住宅用途。位于淡滨尼街62号（B地块）的GLS地块估计将有700个EC单位，而综合发展地块估计将有1,190个公寓单位。因此，两个地块的住宅单位可能会以不同的价位推出，并吸引不同类型的买家。
目前，第18区新销售的非永久地契公寓的平均价格为每平方英尺1,859新元，而同区的新EC的价格则较低，为每平方英尺1,401新元。
如果这两个未来的项目在同一时间推出，这可能对他们有利，因为联合营销努力有可能为两个项目和社区带来更多的知名度和关注度。
现有附近设施有限
该GLS位于一个相对未开发的社区，因此步行距离内的现有设施有限。附近的一些设施包括White Sands和即将开业的Pasir Ris购物中心。三家大型商店 - Giant、宜家和Courts - 离这里只有很短的车程。
此外，方圆1公里内有5所当地学校，包括Elias Park小学、Meridian小学和Park View小学。两所国际学校 - 东南亚联合世界学院（东校区）（United World College of South East Asia (East Campus) ）和海外家庭学校（Overseas Family School） - 在2公里半径内。
最近的现有地铁站是东西线的巴西利（Pasir Ris）地铁站，但距离超过1公里。跨岛线（Cross Island Line）的淡滨尼北（Tampines North）地铁站距离较近，约540米，但预计在2030年才会完工。
该地块位于淡滨尼高速公路旁，这为未来的居民提供了便利的交通。然而，面对高速公路的单位的居民可能会经历更多的交通噪音。未来在附近的空地上进行的高层开发建设将增加噪音污染。
开发商可能要注意，该GLS地块的一角与现有的变电站相邻，可能会被潜在的买家视为碍眼。因此，开发商必须确保有足够的遮挡，并尽量减少面对变电站的单位数量。
比较两地块的情况
这两块GLS用地的主要区别在于其指定用途。淡滨尼的地块是用于建设EC，而Jalan Tembusu的地块是用于建设公寓。未来沿着淡滨尼62街的EC可能会吸引住房预算较低的买家，如组屋升级者。自住者和投资者的住房预算较高，更有可能考虑未来Jalan Tembusu的公寓。 (通过我们的新加坡组屋目录寻找出租或出售的组屋单位)
目前，新加坡新非永久地契的公寓的平均价格为每平方英尺2405新元。EC目前的平均价格是每平方英尺1383新元；便宜了1,022新元/平方英尺。值得注意的是，这两种类型的房产的平均价格差异在最近几年有所扩大。去年的价格差距仅为967新元/平方英尺，2013年为570新元/平方英尺。
Jalan Tembusu地块位于第15区，而淡滨尼街62号（B地块）地块则位于第18区。由于这两块地处于截然不同的区，并将有不同类型的发展，预计它们将在转售市场上获得不同的价格。
第18区的转售EC和第15区的转售非永久地契公寓的价格分别为每平方英尺1,149新元和1,411新元。此外，与第15区的非永久地契公寓（增长28%）相比，第18区的转售EC显示出更强的价格增长（自2013年以来增长37%）。
因此，淡滨尼街62号（B地块）地块上的未来将更适合那些寻找可负担得起的住房并愿意忍受一些不便的买家。然而，随着社区的发展，买家应从资本增值中受益。
投资者可能会发现Jalan Tembusu地块上的未来发展更有吸引力，因为它靠近一所国际学校。未来的发展也可能会吸引那些希望从附近的有地房屋中降级的自住者或父母住在有地房产中的年轻夫妇。
总结一下
总的来说，两个GLS地块的不同位置和指定的住宅类型，可能会吸引不同的买家群体。
位于淡滨尼的EC地块的开发商可能会面临不那么激烈的买家竞争，因为其最近的竞争对手Tenet几乎已经全部售出。相比之下，Jalan Tembusu地块的开发商将不得不抵御三个已经或即将在今年推出的公寓项目的竞争。
开发商在确定其投标价格和是否希望参与投标时，可能会参考附近最近获得的GLS地块的中标价，以及附近近期推出项目的销售业绩。
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